目录 1
第一章 项目宏观价值分析及开发战略制定 6
第一节项目宏观价值分析与评估 6
一、地块位置 6
二、项目整体规划 7
三、项目宏观价值分析 8
四、项目评估 13
第二节对政府预期的理解 14
一、项目的深入认知 14
二、项目责任与使命 14
三、项目对于政府的预期理解 15
第三节对开发商预期的理解 16
一、开发商的机遇 16
二、开发商的责任 16
三、开发商运作项目的理解 16
第四节项目开发战略 17
一、借势战略 17
二、用势战略 19
第二章 商业市场环境分析 21
第一节烟台商业市场大环境分析与评估 21
第二节区域商业经营竞争环境分析 21
一、商圈的划定 21
二、主流经营商业业态分析 25
三、烟台商业市场值得思考的三个现象与分析 28
四、区域商业经营竞争环境综合评估 31
五、对项目的启示 32
第三节 区域商业销售竞争市场分析 33
一、区域商业销售竞争市场分析 33
二、阳光100专案分析 38
三、区域商业销售竞争市场的综合评估 46
四、对项目的启示 47
第四节 市场物业租金情况分析 47
一、海港路商圈 47
二、商城商圈 54
三、二马路临街商铺 55
四、总结 56
第三章 商业市场客户调查及分析 58
第一节调查目标及计划 58
一、调查目标 58
二、调研方法 58
三、调研计划 58
第二节消费者调查分析 59
一、消费者调查内容 59
二、消费者调查分析 59
三、消费者调查总结 63
第三节投资者调查分析 63
一、投资者调查内容 63
二、投资者调查分析 64
三、投资者调查总结 69
第四节对项目的启示 70
一、消费者的启示 70
二、投资者的启示 70
第四章 项目竞争态势分析 71
第一节项目概述 71
一、商业技术参数 71
二、地理位置 71
三、周边环境 71
四、交通环境 72
五、消费环境 73
第二节 项目SWOT分析 73
一、优势SUPERIOR分析 73
二、劣势WEAKMESS分析 75
三、机会OPPORTUNITY分析 75
四、威胁THREAT分析 76
第三节项目竞争态势评估 78
一、商业经营竞争态势评估 78
二、商业销售竞争态势评估 79
第五章 项目市场定位 80
第一节定位思路 80
一、定位思路 80
二、定位方向 81
第三节 项目客群定位 82
一、商业地产客户的构成 82
二、消费者定位 82
三、经营商家定位 84
四、投资者定位 85
第四节 项目产品定位 86
一、业态功能定位 86
二、业态选定 86
第五节 项目形象定位 87
一、市场层次定位 87
二、市场形象定位 87
第六章项目初步开发及运营策略 88
第一节整体开发及运营策略 88
一、商业开发目标 88
二、节点设想 88
第二节租售比例设定 92
第七章商业业态规划建议 93
第一节 商业划分思路及原则 93
一、商业划分原则 93
二、业态规划初步思路 94
三、细节考虑 95
第二节商业功能分区 96
一、商业功能分区 96
二、业态规划布局 97
第三节商业划分图示及说明解析 97
一、商业划分图示 97
二、商业划分说明 97
三、工程实施面临的三大难题 99
第八章项目招商策略及执行计划 100
第一节招商目标 100
一、符合商业战略定位及开发目标 100
二、全面启动商业，确立商业市场形象 100
三、快速回笼资金，缓解销售压力 101
四、有效拉升销售物业价值 101
五、增加项目的后期价值和回报价值 101