谨呈：新华锦置业集团淳 静 海 湾·珍 稀 多 层『新华锦·御海湾』营销策划报告青岛鲁创智业房地产顾问有限公司二零零七年七月出品目 录序 言第一部分、竞争环境调研分析第二部分、项目SWOT分析及强卖点提炼第三部分、项目定位第四部分、整合营销推广第五部分、媒体及广告策略第六部分、销售分期及阶段性推广销售策略序 言本策划报告是在市场调研及分析的基础上，结合本项目的自身质素，提出有针对性的项目定位及营销推广的核心策略，旨在通过整合资源，强化项目的特有优势，消除或转化项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，打造项目的核心竞争体系及市场竞争力，并作为发展商优化项目综合质素的参考意见。【策划宗旨】 在较大的市场和竞争压力下确保成功销售，尽可能提升项目价值并促进开发商新华锦置业集团公司品牌形象的塑造和提升。【策划目标】 分析项目拥有的各类资源、面临的主要困难和竞争压力，通过深入的调研分析和创新的策划立意、发掘出市场空白点和机会点，借助产品核心优势，实现项目的成功运作，获取最大的经济效益和一定的社会效益、环境利益。青岛鲁创智业房地产顾问有限公司二零零七年七月【第一部分、竞争环境调研分析】一、入市环境分析一）重点把握薛家岛-长江东路区域楼市版块；关键词：楼盘品质近2年得到大幅提升，升值潜力大；消费者逐渐认可本区域，并开始转向作为居住置业目的；区域在售楼盘及未来上市项目以高层一统天下，多层成为稀缺；区域内楼市以中小户型作为主打点，以面积来控制总价；区域内目前在售的高层价位上升空间较大。代表楼盘：锦绣前程＊区域随着整个薛家岛示范住宅区的建设，特别是锦绣前程、集力景豪、黄金海岸目前在售楼盘的宣传造势已经获得消费者对本区域的认可，楼盘品质近2年得到大幅提升，楼市形象大幅提升；＊区域主力户型以中小户型为主，以锦绣前程为例：1号楼40-70㎡套一套二户型、三梯十户；3、4号楼2梯4户套二80-105㎡套三125-130㎡ ，早期5300元/平米的起价，目前均价达到6300元/平米；＊区域楼市版块具有优越的环境、景观、交通优势，有安子码头，黄岛旅游汽车站、长江路、滨海大道等，随着青黄海底隧道的兴建和开通，本板块升值潜力巨大， 2007年及未来几年此区域将成为开发区又一热点地带；＊与区域功能相对应，该区住宅项目前期主要以“旅游度假”、“休闲享受”和“投资升值”为基本定位，但随着奥运临近、青岛主城区房价高涨、海底隧道和滨海大道的贯通及北海船厂、凤凰岛旅游度假区的建成以及北京电影学院青岛创意媒体学院一期的竣工，演艺中心，中国电影演员之家，中国音乐学院，国际音乐学院等项目的积极推进建设，本区域将会成为其在开发区上班的及未来青岛中产阶层居住的首选区域；＊自2005年开始的房地产宏观调控政策实施后，项目所属区域板块所囤积的土地必将在2007年、2008年爆发，其新开工项目相对集中，以高层为主、供应量放大；＊来自板块内二级市场的冲击也不少，早期的石雀小筑、海韵嘉园及其他项目由于投资客户相对较多，空置率一直居高不下。受国家宏观调控政策影响，很多投资客户欲出手其房产，使得二手市场供应量大大增长；