《西安城北百亩住宅大盘全程策划方案》(doc　92).rar 序　　　　　言 西安从地产开发之初的步履蹒跚到现在房地产市场的波澜壮阔，这是供求市场双方在发展过程中的不断交融、磨合的结果。＂大浪淘沙始见金＂，十余年市场化进程，西安市场涌现出一批优秀的开发商。＂伟大的城市让我们产生激情。＂这是一句关于城市的精妙言论，上海绿地、珠江投资、中海地产、广厦地产、首创置业、和记黄埔、复地集团等纷至沓来的国内、国际地产巨头，携来先进的开发理念、规划思想、运作体系和雄厚资金，而本地开发商面对竞争，也正在不断奋争中重新崛起。伴随着城市建设步伐的加快，城市功能的重新定位，房地产业作为先行力量，正焕发出更为巨大的活力挺步向前，可以想象，西安的居住环境发生明显的改观，未来的西安房地产市场将缤纷不断。 【营销策略目录】 第一部分：项目地块周边环境分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6 一、项目概况　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6 二、宗地区域概况　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8 第二部分：市场发展及消费趋势研究　　　　　　　　　　　　　　　　　　　10 一、宏观市场研究　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　10 二、区域市场研究　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　13 三、宏观调控下的西安地产市场发展趋势　　　　　　　　　　　　　　　　　　　17 　四、目标市场研究　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　22 　五、置业者消费需求研究　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　24 第三部分：项目竞争对手研究分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　32 一、竞争对手概况分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　32 二、竞争对手对比研究　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　51 第四部分：项目ＴＩＣＣ研究分析与SWOT分析　　　　　　　　　　　　　52 一、项目ＴＩＣＣ研究分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　52 二、项目SWOT分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　56 第五部分：项目市场定位分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　59 一、项目形象定位　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　59 　二、目标客户群定位　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　60 　三、西地块销售价格定位　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　63 　四、规划定位　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　64 第六部分：项目规划设计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　64 　　一、项目的整体规划　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　65 　　　　二、项目的建筑及环境规划　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　65 　　三、项目户型设计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　67 　　四、项目形象规划（CIS）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　69 第七部分：项目营销策略　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　71 　　一、本案营销策略　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　71 　　　二、营销核心思想　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　73 　　　三、营销主题（USP）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　74 　　　四、本案销售渠道　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　74 　　五、项目入市时机　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　74 　　六、项目价格制定　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　77 七、销售战术　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　77 八、现场销售控制　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　82 第八部分：项目市场推广策略　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　84 一、推广策略制定依据　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　84 二、策略制定的原则　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　84 三、本案推广策略　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　84 四、项目主推广语　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　85 五、项目自身突破性卖点　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　85 六、阶段营销推广策略　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　86 七、市场推广媒体选择　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　89 八、项目营销推广费用估算　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　91