绿城来了 Greentown 合肥桂花园 行销策划(草案) 久久广告 2002.6.3 目 录 总体市场环境分析 地块分析报告 项目定位报告 市场威胁 市场定位 针对性市场调研 现场卖场推广设想计划 营销战略 销售计划安排及资金流量表 项目筹备计划 久久简介 总体环境分析 第一章 中国房产走向 2002年初，北京经济论坛，知名经济学家魏杰就中国房产的一些现象做了一番分析，最后得出的结论是：2002年，将是中国房产形势悲观的一年，其中，7、8月份尤为严重，业内人士议论纷纷。 形势究竟是什么样的？ 魏杰的论点是有一定根据的，主要表现如下： 1、 世界经济的不景气： “9.11事件”发生后，整个世界的经济陷入严重的下滑状况，股市狂跌，“道格拉斯”指数直线下降，从而导致整个东南亚经济随着全球经济的动荡而危机四伏。可以明显地感觉到，目前中国的股市也很低靡，这就使原先很有购买能力的一部分人群由于股市套牢或投资周转不灵而失去了原有的购买能力； 2 、中国加入WTO的影响： 加入WTO，受益的是百姓。但是对中国企业却提出了挑战。对于房产开发商来说，势必要面对来势汹涌的外商资金。 前不久，马鞍山已经有澳大利亚的开发商进入房产业界，开始与当地的开发商竞争了。不可否认相当一部分中国人骨子里有媚外情绪，而且，外商带来的将是另外一种全新的生活模式和更为低廉的建筑成本下所构筑的价格。 房产暴利将不复存在 3 、中国房产本身的问题： 中国房产自身存在很多问题。自从海南房产神话破灭以后，似乎各地的房产都开始冷静下来，向有序化、规范化、人性化发展了，但是确实存在的问题是：众多开发商没有注重建筑本身的质量和功能，而是更多地进行炒作。 炒作本身没有问题，现代的市场经济模式决定了竞争的残酷，要在竞争中生存就要进行必要的炒作。但是，空头支票太多的炒作模式是错误的。炒作过程中的很多承诺无法兑现，尤其是建筑质量和物业服务中的问题更多，使得很多开发商品牌形象被损坏，从而导致可持续发展的可能越来越少。 中国房产的经营充满了艺术性，但是，忽略了科学性经营的重要。这是房产业界的一个致命的问题。 不可忽略的是，那种捞一票就走人的开发商是大有人在，他们也是扰乱整个市场的一个主因，导致越来越冷静的消费者对房产投资的信心越来越低，缺乏热情 还有好事吗？ 虽然以上都是说来可怕的危言耸听，好事还是有的： 1、 中国市场大环境： 几年的房产操作过程中，尤其是自从王志纲提出“给你一个五星级的家”这一概念后，中国的房产慢慢走向品质化。确实也出现了一些规模化企业，尤其是地方性房产集团慢慢增多，也打造了一批精品项目。已经有一些开发商想到了科学性经营的问题，市场的有序化渐渐形成 另外，百姓生活正在提高，房产销售面对的消费者有许多是二次购房者，而且他们是普通老百姓，相当一部分人是没有受到经济打击的。 尽管经济动荡，但是中国的人民币依然比较坚挺，国内的经济形势比较稳定。年收入5万—10万的中产阶级正在形成，这一群具有高品位、高收入、高学历、具有小资情调的年轻阶层，对新生的事物有着无比的兴趣和崇尚。这群人将是中高档社区消费的中坚力量 2 、开发商的意识： 开发商的意识越来越先进，很勇敢地将一些新的居住、办公的概念贯注在建筑中。对品牌、绿化、配套、物业管理、销售观念越来越重视。如果说，消费者是成熟的，那么，开发商相对而言更为成熟。 成熟的开发商是善于引导消费的，中国的房子功能越来越健全应该归功于房产商的先进意识以及良好的引导方式，在价格越来越透明的房产市场，所有房产都在提升附加值，而附加值往往是文化 3、 国家政策： 中国的都市化进程一直没有停下脚步。北京两年前还只有4环，现在已经到6环了；几年前，上海浦东、梅龙镇还是郊区，现在是寸土寸金的市中心了。 都市化进程只要不停滞，政府就会制订一系列的利好政策去鼓励开发，那么对于开发商来说，内地的都市化进程中，可以享受到一些实惠的政府利好。合肥的东城西进、新站开发区、蜀山开发区工程是明显的都市化进程，加上市区的一些危房改造工程，合肥将有不少政府利好政策在等着开发商。 另外，国家近年来颁布了许多房产方面的制约政策，这种政策是从消费者利益角度出发的，这种制约是对房产市场的规范：售楼证越来越难拿了、不到地面以上3层不让销售等等问题相继出现，给房产商的资金回笼造成了一定影响。但是，同时增强了消费者的信心，因为房地产越来越实在了 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看