海艺地产——杨斌电话：13993484242陕西神鹿房地产 洛川项目全程策划方案 .6.8 海艺地产——杨斌电话：13993484242小开发商做事 中开发商造势 大开发商造市 在一个城市的版图上，我们是仅仅开发点房子来填空，还是以城市运营商的角色来创造未来？前者仅仅赢得当下市场，后者却赢得整个未来 开发模式 海艺地产——杨斌电话：13993484242 做城市运营商； 做洛川居住生活方式的改变者； 做新型物业的开创者； 做高成本、低效益的事； 做别人相同或类似的事； 做很快就过时的事； 我们适合做什么？ 我们不适合做什么？ 开发模式 海艺地产——杨斌电话：13993484242如何实现开发商利润的最大化 6 大支撑 开发模式 海艺地产——杨斌电话：13993484242开发模式 海艺地产——杨斌电话：13993484242开发流程 房地产开发模式 海艺地产——杨斌电话：13993484242我国房地产开发模式 海艺地产——杨斌电话：13993484242我国房地产的开发程序 海艺地产——杨斌电话：13993484242投资机会选择与决策分析 海艺地产——杨斌电话：13993484242投资机会选择与决策分析 海艺地产——杨斌电话：13993484242投资机会选择与决策分析 海艺地产——杨斌电话：13993484242投资机会选择与决策分析 海艺地产——杨斌电话：13993484242投资机会选择与决策分析 随着家庭和个人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例将逐渐减小，这一定律被称为恩格尔定律。恩格尔系数（%）= 食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额×100%国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕 海艺地产——杨斌电话：13993484242投资机会选择与决策分析 海艺地产——杨斌电话：13993484242投资机会选择与决策分析 海艺地产——杨斌电话：13993484242投资机会选择与决策分析 海艺地产——杨斌电话：13993484242投资决策流程 海艺地产——杨斌电话：13993484242海艺地产——杨斌电话：13993484242我国房地产的开发程序 海艺地产——杨斌电话：13993484242前期主 要工作 海艺地产——杨斌电话：13993484242 21 企业取得土地的方式 海艺地产——杨斌电话：13993484242 22 企业取得土地的方式 行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据8月12号正式发布的国务院18号令，政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的开发项目，其中有相当一部分(比如危房改造项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进行的，尤其是危改用地和基础设施建设中的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。 海艺地产——杨斌电话：13993484242 23 企业取得土地的方式 资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为: ■投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。■土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。■收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰 海艺地产——杨斌电话：13993484242 24 企业取得土地的方式 土地市场通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。 从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌，拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准，而一般不过分限制参与者的资格和参与者的其它相关条件。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看