汇盈世纪．涿州项目组
2004年8月10日

前言
“涿州别墅”项目从公司领导到各部门极为重视，并由公司领导多次带队赶赴涿州实地考察。随着涿州别墅项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成涿州别墅的销售与服务工作。

对于本案，我司完全有信心也有实力为开发商提供具备专业水准的销售代理服务，并已将本案列为我司2004-2005年度的重点项目，集中市场、推广、销售、客服等各部门资深专家组成项目专案组，已开始进行本案的前期策划工作，希望能以我们专业的素质和丰富的操盘经验，为本案的顺利启动做出应有的贡献。

从我司接触本案以来，已针对本案所在区域的房地产市场特点及实际情况，有针对性地进行了市场调查，并结合涿州房地产市场的整体发展趋势，针对本案的产品设计向开发商提交了一系列的建议。

近期本案的最新规划设计方案已初步完成，通过认真分析研究这份设计方案，并根据目前区域市场的实态，结合当前本案的自身情况，我司专案组在原有基础上，再一次对本案区域进行了一次更具针对性的市场调查。目的是更加充分认识北京市及本区域房地产市场，为本案顺利上市销售做好前期的市场定位，为成功销售制订出合理可行的策划方案与销售策略，争取使本案成为涿州众项目中最亮的一颗耀眼明星，和发展商一起缔造涿州房地产发展史中又一个辉煌的奇迹。

在这份报告里，我们主要按照市场营销学最经典的4P＋4C原则来确定营销组合，即：
产品（product） 公司（company）
价格（price） 消费者（consumers）
地点（place） 渠道（channels）
促销（promotion） 竞争者（competitors）

我们将通过我们的专业素养、丰富经验以及智慧的灵感，为产品设计出最合适的包装和销售方案，最终使它成为一个最成功的商品。

第一部分 项目所在城市概况

本案地处北纬40°，冬季受高纬度内陆季风影响，寒冷干燥；夏季受海洋季风影响，高温多雨，是典型的暖温带半湿润季风型气候，海拔为35米。

涿州是一座具有悠久历史的现代文明的城市。1986年，涿州被列为全国甲级开放城市，是河北省四大旅游区之一，她西依太行，北临首都，距天安门62公里，全市总面积742平方公里，总人口56万，辖14个乡、镇、办事处和一个开发区。涿州人杰地灵，建制已有2300多年的历史。汉昭烈帝刘备、汉桓侯张飞、北魏地理学家郦道元、“初唐四杰”之一卢照邻、苦吟诗人贾岛、宋太祖赵匡胤皆出于此。并是刘、关、张“桃园三结义”的故地，为三国文化的源头，被清乾隆皇帝誉为“天下第一州”。历来有“金涿州，怯良乡，不开宴的房山县”的说法。

涿州经济状况
涿州地势平坦，气候温和，基础设施完备，具有得天独厚的区位优势和优越的自然基础条件。市区水资源十分丰富，蕴藏量远远高于全省平均水平，水质优良。交通便捷，京广铁路、京广公路（107国道）、京深高速公路纵贯全境，境内有三个火车站和一座年吞吐量220吨的铁路货场；设有两个高速路出口，通讯畅达，全市已建成全方位多功能的现代化通讯系统，程控电话交换机总容量达10万余门。电力供应充足，除华北电网、北京电网双向供电外，市内有2Ⅹ1.2万千瓦热电厂和6000千瓦列电厂各一座，年供电量3亿千瓦以上，是华北地区供电最强县（市）之一。科教力量雄厚，全市有中央、部属企业科研单位40余家，高等专业学校、中等专业学校6所，普通中学33所，职业中学3所，科技人员23580人，知识分子在全民中所占比例居全国小城市之首。名胜古迹遍布涿州。有刘备故里大树楼桑、三义宫、张飞故里忠义店，郦道元故里、赵匡胤故里清凉寺，辽代建筑云居寺塔和智度寺塔，明代建筑药王庙，清代建筑行宫等。近年来又新建了一批现代旅游娱乐设施，如京都高尔夫球场、京南高尔夫球场及中央电视台涿州拍摄基地等，涿州连续七次荣获国家级卫生城市称号。2000年，涿州城市建设投入力度进一步加大，