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凯瑞别墅项目策划提案
我们必须要统一的思路
第一部分：凯瑞必需思考的三个命题
命题一：洛阳能否承载约800亩的超级别墅大盘？
近几年，龙门见证了三件事：申遗成功、国宝回归、凯瑞签约，这是我们的骄傲，也是洛阳城的骄傲。但是，在欢歌笑语之后，掩卷而思，我们确有喜忧参半：喜是洛阳赢了，凯瑞赢了；忧是洛阳能不能承载这样一个超级别墅大盘？如果本项目定位是一个普通混合项目，可以！如果定位是一个常规的高档项目，也可以！但是这是一个非常规的超级项目。

3.5亿真金白银不能不让我们如履薄冰，喜悦之后不能不冷静下来。

对比资料一：郑州市场从2001年出现真正的别墅，到现在，纯别墅项目主要以以九郡弘别墅、东方今典别墅和思念果岭山水别墅为主，九郡弘76套，东方今典250余套，思念一期纯别墅73套，这就是郑州市场5年全部纯别墅的真实情况；如果加上连排、叠加等townhouse产品，则还有鹿港小镇200亩（部分townhouse），水映唐庄100亩，家和万世250亩，鑫苑名家阳光豪宅爱丽舍少部分，另外还有部分低端别墅，如迎宾花园等。

对比资料二：郑州市ＧＤＰ在２００３年首次超千亿，达到１１０２亿元，进入全国千亿俱乐部，郑州在进入千亿俱乐部后，市区人口总量在250万左右的时候，面向全省，纯别墅也仅仅用５年的时间消化不到四五百套。洛阳，2004年GDP904.6亿元（政府工作报告），市区人口尚且140万人。洛阳市政府预测今年突破1000亿，但是实际会有部分政府水分。如果按照统计学规律计算，如果沿循常规推广手法进行操作， 800亩的超级别墅项目，对于洛阳显然有些吃力。

怎么办？
我们如何破题？
破题思路：我们既看到市场的空白和市场的机会，但我们也要看到项目的压力，所以我们必须跳出洛阳做项目，把项目放在一个更高的平台上，这个平台现在有没有？没有！怎么办？我们必须亲自打造！
命题二：本项目别墅价格能否让洛阳接受？
按照洛阳房地产统计资料分析，我们可以看到以下情况：
商品房均价1866元，多层均价1399元，高层均价2073元，办公2303元，商铺4963元
附录（洛阳房地产２００５年上半年统计）

套数
面积（万M2）
金额（亿元）
单价

商品房
本期
10250
103.83
19.38
1866

上期
7066
71.05
13.29
1875

去年同期
6723
64.56
12.56
1946

比去年同期
52%
61%
54%
-4%

多层
本期
6194
71.07
9.94
1399

上期
4120
45.17
6.09
1348

去年同期
3227
34.43
4.37
1269

比去年同期
92%
106%
127%
10%

高层
本期
1393
17.11
3.55
2073

上期
892
12.59
2.3
1826

去年同期
889
12.64
2.36
1864

比去年同期
57%
35%
50%
11%

办公
本期
516
4.96
1.14
2303

上期
430
4.1
0.92
2243

去年同期
573
4.14
0.97
2331

比去年同期
-10%
20%
18%
-1%

商用
本期
1524
9.14
4.54
4963

上期
1282
8.43
3.98
4721

去年同期
1676
12.3
4.7
3825

比去年同期
-9%
-26%
-3%
30%

凯瑞别墅项目地价3.5亿元，土地约780亩，每亩土地约44.9万元，每平方米约为673元。在全国来讲，这都是一个比较高的地价。我们纵观国内各别墅和郑州别墅项目，上海佘山别墅，1.3亿元中国楼王，其土地价格也不过是20多万元，九郡弘别墅土地价格在20万元左右，东方今典土地属于政府置换土地，价格较低；思念果岭山水土地价格更是超低价格在几万元。

如果按照国内成本计算方法，土地款加上配套费、前期费用、建安工程费、市政设施费、公共配套、营销费用、管理费用，别墅成本价格每平方米约在2500－3000元，按照25％的销售利润率，价铬应该在每平方米3000元以上。这样一个价格，对我们来说应该是一个挑战。

怎么办？我们如何破题？
以佘山为例，从三个层面上进行别墅破题。城市——土地——标杆。房地产项目价格要高，第一城市总体价值高，第一步是让城市增值，佘山第一步是在上海国家领导人峰会之后，借势整体上海在国际上的地位，进行城市增值操作，吸引全球职业人群；第二步，土地增值，炒作国家级风景名胜区，进行区域土地增值；第三步，1.3亿元叫卖中国楼王，制造价格标杆。三板斧之后，中国别墅龙头地位终于确立，之后则顺坡下驴，一鼓作气，赢来全面飘红。

九郡弘别墅，第一步是借势郑州中原崛起大的城市战略，吸引全省各地高端置业人群；第二步炒作３所，制造中央第一别墅区概念，进行区域土地增值作业，第三步通过国际5S标准，制定自己的游戏规则，同时通过奢华会所标杆，拔高全面价格水平。

思念果岭山水，同样第一步打造中国中部最高档高尔夫球场，通过长江以北最好的高尔夫球场做中部城市城市概念，第二步进行国际雅派富人区进行整体自我系统的增值，第三步制造标杆，通过河南唯一的别墅度假酒店群制造标杆，同时制造游艇、高尔夫俱乐部等其他标杆。

凡上总总，无中生有的最高端别墅无不是进行３部走战略：城市战略——土地战略——标杆战略。这就是中国特色的高端别墅操作的不二法门。

破题思路：我们必须走这样的路，毫不动摇地进行3步走。也只有这样，城市增值价格、土地增值价格、标杆拉动价格，才能成就我们的别墅价格。

水涨船高，水到渠成。