金华财富广场下阶段营销计划 —2015.2.10—
成都市场
今年大成都商铺供应315万平，备案成交177万平，分别减少30%和9%，四季度商铺售价 下调明显，商业投资泡沫严重，投资者热情降低
成都市场
开发商为提高项目利润实现溢价，加大商业修建比重，由此导致商铺供应持续井喷，部分区域甚至存在明显的“过剩”情形。需求方面，商铺投资门槛高，投资风险大，自用及投资客户入手均较为谨慎，市场有效需求相对不足，供销比持续下降
成都市场
市场走势主城区成交60万方，同比下滑13%，成交均价同比上涨22%，今年整体呈现严重的供大于求态势（主城区存销比为7，属于库存严重，泡沫过大）
成都市场
市场走势与大成都相同，主城区存量不断攀升，已达424万平，库存压力巨大，供求比平均约2.2：1
成都市场
区域对比，今年高新区商铺供销量依然位居首位，以新都、温江为代表的近郊商业市场也较为活跃，值得业内关注的是新都所面临的产业商业危机。
区域市场—竞品项目
本案
区域内在售商业以专业市场为主，仅北欧知识城以及源上湾为住宅底商在售。周边专业市场1F商铺面积段在50㎡左右，且成交均价均在20000元/㎡左右；
市场分析—竞品去化
区域内各项目去化均较为缓慢，月均去化仅3-5套，250-300㎡左右；成交均价在20000元/㎡左右，且以北欧知识城为例，成交价格持续走低，且项目周边竞品12月商业产品均处于0成交情况。
备注：数据截至于14年11月30日；数据来源于锐理备案数据；总套数、总体量、销售套数、销售面积为竞品推出及销售之和；
市场认知—区域商业市场情况
区域内竞品商业产品以50-90㎡小商铺产品为主；小铺共计推出1841套约12万方，目前去化率仅43%，市场内小面积产品竞争激烈，100㎡以上产品基本处于不走量的情况。
市场分析—二手市场
成德大道 4S店面积：约400-500㎡ 租金：不详
忠义东路 面积：约70-80㎡ 租金：约35元/㎡/月
憩园街 面积:约60-70㎡ 租金:约40元/㎡/月
竹柳路 面积：约90-110㎡ 租金：约75元/㎡/月
忠义东路 面积:约140-160㎡ 租金:约18元/㎡/月
竹柳路 面积：约80-100㎡ 租金：约50元/㎡/月
3G创智广场底商 面积：约20-40㎡ 租金：约115元/㎡/月
区域底商租赁市场，底商租金水平整体偏低，保持在80元/㎡左右，仅北欧知识城租金最高，约115元/㎡·月，但其为开发商招租，入住率不足40%；从二手商业销售市场上看，项目周边二手商铺1F底商价格最低至9240元/㎡，区域商业氛围较差，价值感偏低，难以支撑项目目前-1F销售价格。
通过针对-1F产品价格进行调整，打开项目滞销局面，作为年终营销引爆点，迅速抢占市场先机。通过双重复合定价，最终确定项目新一轮价格趋势。
市场比较法
通过市场目前在售的类似项目进行对比，得出目前市场初步价格
租金反推法
通过项目周边已呈现的租金，以投资回报率作为测算，反推目前写字楼价值和价格
权重占比：50%
权重占比：50%
新一轮市场价格
价格推导—易居团队
2、租金反推法：
取市场平均租金水平100元/㎡·月为标准，以15年投资回本年限为测算基础，推导出目前区域内1F底商价值为18000元/㎡。
通过市场比较法，选取周边项目进行加权打分，推导出项目1F商铺均价为26836元/㎡
1、市场比较法：
综合评估项目1F价格：22418元/㎡
价格推导—易居团队
常规定价
1
综合分析
2
本项目-1F商铺价格通过综合分析取值为1F商业价格54% 22418*54%=12100
业态：区域内唯一的大型美食广场 综合体：区域内唯一的综合体商业广场 地铁：与地铁无缝接驳，地铁物业巨大的升值空间 人流：开放式下沉式广场及地铁无缝接驳带来的密集消费人群。
-1F商铺价格按照市场常规比例取值，为1F商铺价格的50%。
价格修正·一
-1F商铺价格：12100元/㎡
价格推导—易居团队