2011年廊桥国际销售执行 中原地产2011.1 金领假日 实现廊桥国际“承前启后”的价值，首先要挖掘项目独特的价值。 基本目标：2011年实现3亿元销售额。 提升目标：实现皇御苑 “承前启后”的里程碑价值。 皇御苑1-4期 廊桥国际 高端城市公寓 项目定位 2 营销策略 3 价值界定 1 项目分析 区域视角 城市视角 基于廊桥国际项目所在的口岸区域，审视项目的价值体系。 区位交通 生活配套 区域竞争 区位交通 处于中心区、华强北2大商圈的双口岸区域，交通便利。 公共交通 12条以上的公交路线，直达深圳主要区域。 交通轨道 地铁7号线将于2009年动工，完工时间大概为2011年～2015年；并与地铁四号线、一号线、上水-落马洲支线形成密集的轨道交通体系。 生活配套 整体居住气氛浓厚，自身依托皇御苑80万平米大社区基本生活配套成熟。 整体区域 皇御苑社区 项目位于福田生活氛围成熟的皇岗片区，由滨河路、皇岗路、福田南路和口岸片区道路所围绕，周边生活配套齐全，休闲、娱乐、餐饮、购物、教育、医疗等基本的生活设施齐全。皇御苑从2000年开始开发，目前依靠80万平米的社区大配套，即可满足业主的生活需求。 存在可能性竞争关系有4个在售项目和2个二手项目 在售项目 照廊桥国际2011年4-5月份的推售节点判断，与本想存在可能性竞争关系的项目有4个。 和黄都会轩 旭飞福田南项目 榕公馆 天健时尚名苑 区域竞争 竞争趋势 竞争格局 主要二手项目 皇御苑1-3期 金地名津 项目与和黄都会轩直接竞争关系较小。 区域竞争 本项目与和黄都会轩错位竞争关系明显，直接竞争关系较小。 区位：属于华强北商圈，商务功能突出 配套：商务配套为主，纯生活氛围较差。 产品：商务型的公寓产品为主：30平米单房、40平米一房一厅为主力户型，可注册办公，精装修，占套数比例70%左右。 前景：未来华强北区域整体做为电子产品专业流通市场和商贸集散地的功能将得到强化，与口岸区域竞争关系较小。 结论 竞争关系分析 区域竞争 本项目在区位、配套、产品和前景方面的竞争优势明显高于旭飞项目。 区位：福田南区域，与口岸区域相比，通达性较差。 配套：周边农民房较多，配套形象明显逊于本项目区域。 产品：现为烂尾楼，初步规划总共960套，主力户型20-60平米小公寓，比例为94%。总体产品基本定位于商务型公寓。 前景：受地段影响，区域未来发展与皇岗口岸区域差距较大。 项目相对旭飞项目竞争优势明显 结论 竞争关系分析 区域竞争 本项目在区位、配套、产品和前景方面的竞争优势明显高于榕公馆项目。 区位：皇岗水围村，在深圳形象较差的“香港村”、“二奶村”。 配套：周边港式低端生活娱乐为主。 产品：总共409套，主力户型为60-70平米2房，比例为60%，75-85平米3房，比例为20%。单元平面和户型结构设计舒适度差。 前景：区域未来整体规划为福田居住区，但是拆迁难度较大，发展前景不明朗。 项目相对榕公馆项目竞争优势明显 结论 竞争关系分析 区域竞争 本项目在区位、配套、产品和前景方面的竞争优势明显高于天健时尚名苑。 区位：位于福田保税区，区域封闭性强，档次和形象明显较低。 配套：周边主要是保税区的内部配套，配套档次较为低端。 产品：现为烂尾楼，总共1284套，主力户型20-60平米小公寓，比例为94%。总体产品基本定位于商务型公寓，考虑突出办公功能。 前景：属于物流配套生活区，区域整体形象和档次明显低于皇岗片区。 项目相对时尚名苑项目竞争优势明显 结论 竞争关系分析。。。。。。