第一部分
市场调查与分析
1-1 维也纳项目概况
1-1-1、位置： 1、维也纳森林别墅位于黄山路，岳西路交叉口，处合肥市发展和生态中轴线，紧靠城市绿色环带（二环）：南面政务文化新区，西接高新技术开发区，东向CBD中心城区，是城市的CID/CLD的双核心地段。
1-1维也纳项目概况
1-1-2、总体规划设想： 1、本项目总用地355亩，呈长方地块，地势平坦，总建筑面积约204350平方米。以湖畔别墅、森林别墅、景观高层公寓为主
1-1 维也纳项目概况
1-1-3、住宅规划： 住宅造型错落有致，沿黄山景观大道高层公寓楼形成围合；构成丰富的外部空间景观。 建筑单体造型融会中西文化，外墙色彩丰富时尚，屋顶坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色彩的立体景观。 建筑朝向以南北向为主，以体现尊贵品位及增加空气对流。
1-1 维也纳项目概况
重点特色是建成集运动、休闲、娱乐为一体的纯粹别墅生活社区。 本项目还将拥有文化体育中心、学校、医院、金融邮电、超市系统、农茂市场、商业街、各类社区服务中心等，配套设施一应俱全。 保留基地原貌，营造上万平方米的人工河流，并营造立体景观。
1-1 维也纳项目概况
1-1 维也纳项目概况
1-1-4、周边交通情况： 近旁合肥西站即将迎来新的发展机遇；沿怀宁路迅速抵政务中心区到达经济开发区；北去二环快速线及时融入生态、休闲区：西至蜀山风景区与CID科技商务中心；宽阔黄山路的建设是合肥绿化生态大道，同时也阻碍了道路两侧商业交融：使本项目无论是达城区还是机场都异常的便捷。 ?
1-2 市场环境分析
1-2-1、合肥楼市大环境 1-2-1-1、政策利好，逐步升温 世纪之初的2003年，宏观经济在连续几年政策的有力拉动下，出现稳步向好走势。合肥房地产业在此大背景下，房地产市场出现十分活跃的局面：房地产开发投资强劲回升，商品房销售及存量房交易量创出历史新高 。
1-2 市场环境分析
2003年合肥商品房销售突破100亿大观，各大开发商加紧拓展市场空间，抢占市场制高点。
1-2 市场环境分析
1-2 市场竞争环境
随着住房制度改革的推行，货币化分房实现，公积金和各大商业银行的贷款支持，政府一系列优惠政策的出台，大大提高了居民的住房购买力。 “十五期间”，日新月异的轨道交通和环境建设，也将对本市住宅消费起到了积极拉动作用。
1-2-1-2、土地一级市场控制 2003年，合肥市加强对土地的供给实施严格控制，有效地抑制了一级市场，土地一级市场供应开始回落。
1-2 市场环境分析
1-2-1-3、 别墅开发比重不断提高合肥别墅市场由以前数量较少，逐渐转变为竞争激烈、产品同质化严重的格局 而且面临多数高品质非别墅豪宅项目的 分流市场的竞争
1-2 市场环境分析
和庄 碧湖云溪 城市庭院 蜀山名筑 南艳湖·乡村花园 金色池塘（花园洋房）
竞争对手：具体分析略
1-2 市场环境分析
总结： 从以上列举的竞争项目可以看出（虽然采样不够全面），合肥的楼盘在定位、价格、风格、内部环境营造等方面都 既有共性、也个性鲜明； 维也纳森林别墅的形象定位上要注意与其他楼盘拉开差距，特别是针对附近的竞争楼盘。
1-2 市场环境分析