前言 杭州同策为上海同策咨询最大子公司， 2010年杭州市场销售额突破60亿元。 所服务项目金地自在城，保利东湾排名杭州市场销售面积销售套数前两名！ 全公司当前员工团队200名，是浙江规模最大，团队最齐全的营销代理公司。
我们服务保利、金地、万科、中航地产、升华、银亿、广厦、莱蒙等国内一流地产开发集团。 所服务项目均创造区域内销售服务标杆。 2011年力争实现销售120亿元。 杭州同策累积积累成熟置业客户8万余名，客户重复购买意愿达30%。3 2009年同策在全国着手建立五星级销售服务案场， 在人员设置、策划配合、接待服务、流程监督等 做到全程标杆。 更重要的是，我们认为我们可以在本案服务中 做到人员快速进场，最快进行客户储备， 用最短的时间做到可以开盘状态。4 作为一家专业代理公司，我们始终坚持 团队制胜、渠道制胜、服务制胜、效率制胜四大原则。 同策将在服务天御花园项目的过程中配置足够 的人员，与开发商一道， 统一思想，精耕市场，卖好，卖快，卖贵。
【永成·天御花园】营销策略汇报
针对贵司天御花园项目，我司专案小组多次对本案及周边市场进行了实地考察和重点项目走访，并就本案提出了初步的营销策略探讨。
提报三个板块 第一部分：项目研究、市场研究、客群研究、 项目定位； 第二部分：产品建议、推案策略、推广策略； 第三部分：天御花园项目专属团队与服务内容。
第一部分：项目研究、市场研究、客群研究、 项目定位；
绍兴宏观经济与环境分析 区域房地产市场概况 竞争个案分析
市场定位
客群定位
形象定位 创作表现
战略目标
地理位置：项目位于镜湖新区，周边有丰富的水域景观资源； 未来发展：承接“城市向北”的大绍兴规划发展前景，项目未来价值更具期待； 生活配套：周边基本是新建楼盘，整体商业配套、生活配套等公建配套较为缺乏；
地块示意图
项目基础分析
环境审视
交通示意图
配套示意图
交通配套：104国道、解放大道、凤林西路、中兴北路，交通路线通达; 教育配套：凤林西路南面为校区，集小学、中学、大学、教育中学为一体，人气较旺。
项目基础分析
环境审视
地理位置优越 本项目位处新城中心，距离行政中心、湿地公园、学校、规划中的商务商业中心都较近，是未来发展的重点地带。 自然景观优势相对突出 地块北面临水，西面为绿化带及湖泊，水域景观资源丰富，是本案的有力支撑点。
良好的规划发展契机 政府大力打造镜湖新城，是未来绍兴的城市中心，同时市政府将迁至镜湖北，发展潜力无限。 区域高端形象已树立 周边已有三个大型商品房项目待开盘，板块名声在外，极易推广。
板块内已有项目客群相近，且更具成本优势 周边楼盘定位相似，客源层相近，必将形成激烈的竞争。本项目地价高于其他项目，未来的价格压力更大，因此精品打造策略显得尤为重要。 柯桥等市场的兴起形成竞争压力 柯桥、城东等其他组团也致力于高端产品的开发，对客源将形成争夺。
生活配套比较欠缺 项目周边目前人气不足，生活配套还比较滞后。 公共交通不便 由于片区是城市新兴板块，公共交通系统不甚发达，且项目距离公交站较远。 湖景位于地块西侧，与当地购买习惯相左 出于风水等因素考虑，绍兴人更倾向于购买东端套，本项目景观资源位于西侧，其资源优势发挥受限。
项目基础分析
项目SWOT分析