江阴五矿·黄山湖壹号开盘营销执行方案
报告出发点，依据开盘前市场与客户的分析，参照市场的变化对营销总纲做出部分营销思路调整。 报告目的，希望领导审批推广与活动相关执行方案，以便推进开盘准备工作。
报告概述
目录
目录
“锡十条”
限贷
限购
本次限购是以无锡市区为范围，无锡市区户籍居民如果前往江阴、宜兴购房不在限购范围内，但如果江阴、宜兴居民来无锡市区购房将受到限制
《（无锡）市政府出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策》即“锡十条”——2011-02-21实施
“锡十条”
市场分析-宏观政策
江阴市,房地产政策,是限贷不限购. 商业贷款,首套30%,二套60%,三套停贷. 公积金,首套,90平方米以下,20%;90平方米以上,30%.二套,50%;三套停贷.
市场分析-宏观政策
目录
市场分析-市场格局
目录
数据来源：江阴市住房保障和房产管理局
市场分析-竞品供应
目录
黄山华都
主力户型：170-180平米三居 销售情况：2014年3月19日开盘 成交均价约12913元/㎡， 2014年3月19日，推出小区东侧，799套房源，当月成交27套。 截止到2014年6月，共成交了49套，月均去化面积为2257平方米。
市场分析-竞品动态
黄山湖公馆
主力户型：86平米二居， 119-173平米三居，191平米四居 销售情况：2013年6月25日开盘 成交均价约15577元/㎡， 2013年6月25日推出383套房源，当月成交35套。 截止到2014年7月，共成交了140套，月均去化面积为1488平方米
市场分析-竞品动态
幸福里
主力户型：190-200平米三居； 销售情况：2013年10月13日开盘 成交均价约12833元/㎡， 2013年10月13日,推出小区北面的2、6-9号楼高层，共158套房源，当月成交 8套。 截止到2014年7月，共成交了30套， 月均去化 面积为458平方米 推 广： 开盘前期2013年9月17、30日，投放了“江阴日报”的硬广告，共花费了13.6万元。
市场分析-竞品动态
2013.6.30-2014.6.30《江阴成交榜》
市场分析-竞品动态
皇冠花园不仅保持江阴第一的售价，而且开盘仅4个月就达到68%去化率，实现销售额3.36亿 （28套成交）
市场分析-竞品动态
《2013年06-2014年06月，累计12个月江阴项目成交价格榜》，我们如果12个月实现15亿销售额，相当于榜上前20名总成交金额（12.4亿）还多2.6亿
市场分析-竞品动态
项目产品面积配比
相较皇冠花园首年成交34套，去化压力不大
黄山湖公寓此面积段过去12个月成交95套，去化率35%（供应274套）
澄江街道此面积段项目单价突破1万以后，成交显著降低
难点
难点
市场分析-竞品动态
附表1：皇冠花园成交统计
市场分析-竞品动态
附表2：2013.6-2014.6澄江街道100-140平米面积段万元以上项目成交统计
市场分析-竞品动态
附表3：黄山湖公寓2013.6-2014.6成交统计
市场分析-竞品动态
目录
别墅 独栋:因为唯一型,容易实现高去化率 双拼:目前蓄客情况,豪宅职业客户主要对独栋产品,须将部分读懂客户转化为双拼客户 高层 2、3 、4大户型:属难销产品,周边精品去化速度满,去化率低,有大量存货 1、5号小户型:过去12个月澄江万元以上中小户型,总成交率极低
市场分析-结论