投 资 分 析
项目可行性研究
目 录
本次演示以广州的计算标准为例，若是外地项目，须根据当地的工程造价、税费征收标准及征收办法计算。
开 发 投 资 的 构 成
开发投资额
开发成本
开发费用
开 发 投 资 的 估 算
土地使用权出让金： 国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。 由发展商提供实际发生额，或按土地市场价格估算（一般可参考当地土地拍卖信息）。建议平时留意并收集土地拍卖资讯。
土地成本
土地征用及拆迁安置补偿费： 土地征用费： 一般在征用农村土地时发生。 按征用的土地面积计算，计算标准按当地政府有关规定； 拆迁补偿费： 包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分 ，指开发建设单位对被拆除房屋的使用人、所有权人，依据有关规定给予安置、补偿所需的费用。 一般按拆除的建筑面积计算安置补偿额，计算时取实际赔偿额计算。
土地成本
规划设计费： 一般可按建安工程费×3%左右估算； 可行性研究费： 一般可按与本司签定的合同金额计算或按建安工程费×1%～3%估算； 地质勘察测绘费： 一般可按建安工程费×0.3～0.5%估算； 三通一平费： 主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除的费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。 一般可按用地面积×40～60元/㎡估算（需要核对项目地块是否已经三通一平，并包含在土地成本中，避免重复计算） ；
前期费用
建安工程费
直接用于工程建设的总成本费用。 以下是部分土建、设备及安装、装修工程费的近似经验估算值,仅供参考。 实际操作时需根据市场价格作相应调整。
又称为红线内外工程费。 包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯等工程费用。 按实际发生的费用计算或可建筑平方米或用地平方米造价估算。
基础设施费
例如：
包括小区内教育、卫生、文娱、商业服务业、行政以及其他公共配套设施发生的支出。 具体估算可参考“建安工程费”的估算方法。
公共配套设施费
例如：
包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。 根据项目的复杂程度和前述土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费各项费用估算的准确程度，以上述费用之和为基数，按3%～5%估算。
不可预见费
项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
开发期间税费
备注：写字楼物业在以上基础之上增加8%计算
企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 一般按开发成本构成中的土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费之和为基数，取一个百分比计算，如3%。
管理费用
广告宣传及市场推广费： 一般约为销售收入的2%～5%； 销售代理费： 一般约为销售收入的1.5%～2% ； 其他销售费用： 一般约为销售收入的0.5%～1% ；
销售费用
以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%～8%
开发建设项目在销售产品的过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。