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培训讲解课件《万科定价法定价方法》PPT

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文档格式:PPT(87页)
资料语言:中文版/英文版/日文版
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更新时间:2024/10/9(发布于上海)

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文本描述
假 日 风 景 定 价 说 明
思源假日风景项目组 2007年5月16日
销售总体策略
鉴于本项目为大盘,后续资源充足, 我们建议利用第一次面世的大好时机: 迅速建立起项目形象,打开知名度, 适当中低价入市,营造开盘热销局面, 促进大量快速成交,建立良好口碑。
价格体系论证
全盘定价说明
全盘均价
底价及报价表
一期2—6号楼详细定价
销售目标
销控原则
促销手段
价格策略
回款计划
水平价格
垂直价格
执行价格
第4页
论证前提
第5页
销售执行力
最终价格
市场影响力
产品力
品牌力
抗风险力
论证思路
第6页
价格论证结构
区域纬度
竞品纬度
市场竞品项目产品比较确定核心比准均价
区域分析及典型项目跟踪 评估区域市场价格风险
项目最终市场实收均价
客户纬度
通过前期积累的客户分析 判定其对价格的承受能力
第7页
区域市场及样本界定|核心区与外围区
区域市场四至范围界定为:北至杏石口路,南至南四环,东至西三环,西至西五环。 核心区域四至范围界定为:北至大成路,南至京石高速,东至西四环,西至小屯路。
区域纬度
第8页
正西部地区——供应少,体量小
西北部地区——商务、商业是主流,水准参差不齐
西南部地区——改变传统印象仍需时间
①可供开发的土地稀缺,房地产项目只能见缝插针,项目规模普遍不大 ②房地产项目的销售仍然有集团购买的影子
目前中关村也在逐渐形成氛围良好的核心商业区,其规模和档次与市中心高档商业区相当,大大改善了区域面貌。
区域市场现状及特征
住宅见缝插针、商业点状分布、商务氛围向北
区域纬度
第9页
现状供应量分析 销售态势良好,现存供应量较少 未来潜在供应量分析 新盘数量有限,杯水车薪 已有项目未上市供应量,面市时间不定,供应量锐减
区域纬度
第10页
区域重点项目跟踪 ——远洋山水
第11页
2006年价格上扬,销量走低;2007年初集中放量,消化去年年底积累客户,受价格上扬影响,2、3月份销售量大幅下降。但4月份销售量和价格有所回升,目前销售动态为5月12号开始排号,19号开28号楼,体量为1113套。
第12页
价格论证结构
区域纬度
竞品纬度
市场竞品项目产品比较确定核心比准均价
区域分析及典型项目跟踪 评估区域市场价格风险
项目最终市场实收均价
客户纬度
通过前期积累的客户分析 判定其对价格的承受能力
第13页
市场价格比对过程
确立竞争项目权重
汇总比较打分体系得出比较价格
选取市场比对项目
确定市场价格比价体系
第14页
由于房地产产品所独具的地域性特点,在选取价格比对项目时,首选为核心区域同质项目,以外围区域同质项目作为补充参照对象。
市场比对项目的选择说明
市场比对项目选择
同区同质项目
同区不同质项目
不同区同质项目