假 日 风 景 定 价 说 明
思源假日风景项目组 2007年5月16日
销售总体策略
鉴于本项目为大盘，后续资源充足， 我们建议利用第一次面世的大好时机： 迅速建立起项目形象，打开知名度， 适当中低价入市，营造开盘热销局面， 促进大量快速成交，建立良好口碑。
价格体系论证
全盘定价说明
全盘均价
底价及报价表
一期2—6号楼详细定价
销售目标
销控原则
促销手段
价格策略
回款计划
水平价格
垂直价格
执行价格
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论证前提
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销售执行力
最终价格
市场影响力
产品力
品牌力
抗风险力
论证思路
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价格论证结构
区域纬度
竞品纬度
市场竞品项目产品比较确定核心比准均价
区域分析及典型项目跟踪评估区域市场价格风险
项目最终市场实收均价
客户纬度
通过前期积累的客户分析 判定其对价格的承受能力
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区域市场及样本界定|核心区与外围区
区域市场四至范围界定为：北至杏石口路，南至南四环，东至西三环，西至西五环。 核心区域四至范围界定为：北至大成路，南至京石高速，东至西四环，西至小屯路。
区域纬度
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正西部地区——供应少，体量小
西北部地区——商务、商业是主流，水准参差不齐
西南部地区——改变传统印象仍需时间
①可供开发的土地稀缺，房地产项目只能见缝插针，项目规模普遍不大 ②房地产项目的销售仍然有集团购买的影子
目前中关村也在逐渐形成氛围良好的核心商业区，其规模和档次与市中心高档商业区相当，大大改善了区域面貌。
区域市场现状及特征
住宅见缝插针、商业点状分布、商务氛围向北
区域纬度
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现状供应量分析 销售态势良好，现存供应量较少 未来潜在供应量分析 新盘数量有限，杯水车薪 已有项目未上市供应量，面市时间不定，供应量锐减
区域纬度
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区域重点项目跟踪 ——远洋山水
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2006年价格上扬，销量走低；2007年初集中放量，消化去年年底积累客户，受价格上扬影响，2、3月份销售量大幅下降。但4月份销售量和价格有所回升，目前销售动态为5月12号开始排号，19号开28号楼，体量为1113套。
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价格论证结构
区域纬度
竞品纬度
市场竞品项目产品比较确定核心比准均价
区域分析及典型项目跟踪评估区域市场价格风险
项目最终市场实收均价
客户纬度
通过前期积累的客户分析 判定其对价格的承受能力
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市场价格比对过程
确立竞争项目权重
汇总比较打分体系得出比较价格
选取市场比对项目
确定市场价格比价体系
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由于房地产产品所独具的地域性特点，在选取价格比对项目时，首选为核心区域同质项目，以外围区域同质项目作为补充参照对象。
市场比对项目的选择说明
市场比对项目选择
同区同质项目
同区不同质项目
不同区同质项目