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万科住宅及商业的定价制定与价格检测PPT

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价格 万科住宅
资料大小:1420KB(压缩后)
文档格式:PPT(37页)
资料语言:中文版/英文版/日文版
解压密码:m448
更新时间:2024/9/22(发布于广东)

类型:金牌资料
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文本描述
万科关于住宅及商业的定价模型
价格制定与价格检测
定价的第一原则: 最大程度的发现产品的真实价值,使产品价格与价值最大程度的接近。 实现这一原则的数学原理: 优选法。
目录 序:以前的定价方式 一、万科价格模型的原理 1、名词解释 2、定价原理 3、价格生成子模型 4、价格检测子模型 二、万科价格模型(住宅版)——以蓝湾为例 1、住宅价格模型的三大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 三、万科价格模型(商业版)——以城花为例 1、商业价格模型的四大维度 2、商业价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 四、万科价格模型的评价 1、该模型的特点及优劣 2、进一步需要思考的问题 五、万科价格模型应用举例 万科天景花园A、B、C栋价格表
序:以前的定价方式 1、主要的前模型定价方式 (1)基价-差价法 1)确定基价 2)总平面图确定各栋间差价 3)确定层差 4)制定价格表 5)销售中检验、反馈 (2)基价-系数法 1)确定基价 2)总平面图确定各栋间差价的系数 3)基价与系数相乘,并纵横比较 4)确定层差 5)制定价格表 (3)混合法 以上两种方法的混合 (4)其他方法:竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法
序论:前模型定价方式 2、前模型定价方式的优劣 (1)优点 1)定价直接、明了 2)运用各专业口“焦点小组”,快速生成价格 (2)缺点 1)定价体系不系统; 2)价格制定的随意性较大; 3)定价比较倚重于经验判断和主观判断; 4)不知道什么时候赚钱、什么时候亏钱、能赚多少、会亏多少?往大里说,就是影响公司对经营情况的预期和判断; 5)价格调整一定要等到销售到一定程度、得到市场完全的反馈后才能进行,且价格调整的随意性更大(典型如“阿杜,来了条水鱼”型),不利于调价的及时、准确、科学;
一、万科价格模型的原理 1、名词解释 (1)基价:该模型唯一的系统内自变量;该基价一经输入模型,模型将自动计算所有房源的原始价格; (2)原始价格:该模型的因变量,一般为该房源的按揭实收价; (3)维度:模型的主要计算依据,主要标志不同房源之间的价格差异的百分比数;某一个维度的意义是:在其他所有条件都完全相等的情况下,仅就这一个维度而言,不同房源间的价格差异; (4)权重:标志各个维度之间的不同的重要程度;所有维度的权重相加等于1; (5)综合系数:维度和权重的叠加,标志不同房源间的价格差异; (6)层差:楼层之间的差价; (7)调整因子:原始价格生成后,对模型处理过程的局部、个别调整,目的是对个别价格做出适当的调整;