红海中，创造一片蓝海
圣联合肥磨店项目营销思考与规划探讨
合肥开启 2011 03 18
核心思路提炼
【壹、策略前思考】
———— 学习冬泳
———— 山水之外，发现城市的人文原点
【贰、读城】
【叁、品地】
———— 远郊飞地？近主城宜居板块！
【肆、谋略】
———— 时间换空间、类型换客源——总价是金
【伍、定位】
———— 外城、内城：一个项目，两种表达
【陆、战役】
———— 多产品线同步发售、冰河期的引爆之战1【壹、策略前思考】
学习冬泳
当海啸不再是传说
3月16日合肥限购令出台，本地人三套房限购
海啸前夜，我们今天的抉择
刚需首置产品
明星产品
低总价投资产品
调控下的合肥市场简述：大户型基本滞销，低总价产品与类型化产品成为近期市场亮点。
大户型基本滞销
65㎡
73㎡
112㎡
伯益经典华城
MINI墅
87㎡
36㎡
40㎡
45㎡
富仕广场
天启观点：调控下市场三类产品可能热销 – 首置产品（低总价）、终极改善、类型化明星产品
终极改善 – 跳过首改直接成为再改
首置产品 – 总价是关键、低总价投资产品也将受到追捧
明星产品 – 符合市场需求的类型化产品
挑战与机遇：三大危机，一种转机
危机二 地缘性客户缺失
危机三 调控下的需求骤减
磨店原有人口基数较少 动迁户有动迁小区安置，户均2-3套 职教城老师收入较低，且有集资房
改善型置业（首改、再改）需求下降 投资性置业受限，且投资门槛提升
危机一 开发成本较高
土地成本较高 银行信贷紧缩
放大客户基数是关键
客户在哪里？我们看见的是一片树林还是一整座森林？
核心使命：确保安全成功下的利润最大化
确保绝对成功 而非风险成功
资金的快速稳定回笼
投资与刚需客群的全覆盖
开盘引爆市场
战略目标
提升板块价值，完成客源结构更新
战术目标
确保开盘后的快速回款
两个目标：战略目标、战术目标
确定三个原则
实现两次置换
解决一个问题
基础客源不足的问题
类型换距离 时间换空间
总价是金 先求安全、再要利润 不要把鸡蛋放在一个篮子里
入市即将客源半径辐射全市 城市化配套呈现提升普通住宅价值
总价因素是从区域突围关键 高形象入市、低门槛爆破 多产品线同步发售
局限于区域内讨论本案没有出路
解决一个问题、实现两次置换、确定三个原则2 【贰、读城】
山水之外，发现城市的人文原点
合肥“141”发展策略旨在改变以往中心城区单中心和县城、乡镇分散无序粗放发展的模式。结合产业布局，以城市公共交通发展为纽带，促进设施共享、资源集聚、用地节约集约，构建多中心、组团式、紧凑型融合协调的发展模式。全面提升主城区，发展四组团，打造城市副中心。
1、一主城： 即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。 2、四组团： 分布主城周边，分别为东部组团、西南组团、西部组团和北部组团。 3、滨湖新区： 建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的生态型、高档次现代化新城区。
近年城市发展重心侧重西南，东部组团缺少政策性倾斜
东部组团资源与产业缺乏，城市化进程相对较慢