公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 特发服务（300917）公司研究报告 2020年 12月 20日 首次 覆盖 园区服务标杆，多元业态拓展 优于大市 投资评级 投资要点： ? ? ? 立足大厂合作，拓展多元业态。特发服务致力于成为中国高端综合服务运营 商。近年来，公司在提供物业管理服务的同时，还陆续拓展了政务服务、资 产经营等业务。2016年混改完成后，先后中标阿里巴巴、深圳大疆科技、华 为、中国移动、腾讯、蚂蚁金服等大厂项目。服务业态涵盖园区物业、公共 物业、商业物业、住宅物业等。公司高管团队具备多年物业相关经验，多维 特发物业或集团老员工。管理层和核心孤单通过银坤投资持有发行后上市公 司 11.25%的股份，激励就位，有利于保障团队稳定，助力公司长期发展。 发行价及数量 发行价格（元） 发行数量（百万股） 股本结构 18.78 25 总股本（百万股） 流通 A股（百万股） B股/H股（百万股） 100 0 0/0 行业市场化空间充足，产业园区未来可期。公司主要业务收入贡献和利润贡 献来自园区业务。目前我国已有国家级高新技术园区 168个，主要分布在经 济较为发达地区。高新区企业总收入 2010-2015年收入年复合增速 21.15%， 2020-2017年利润年复合增速 17.68%。从存量和增量看，园区服务均存在扩 大市场化和综合服务水平提升的中长期需求。此外，百强企业中 2019年涉足 产业园区物业的数量占比仅为 54.51%，大幅低于住宅物业、办公物业、商业 物业，竞争相对较弱，特发服务具备先发优势。 经营成效和竞争实力分析。1）基本盘稳定，计费面积和单价稳健上升。2017 年至 2020年 6月底，公司加权平均计费面积从 1494万平方米提升至 2146 万平方米，平均计费单价从 2.23元/平方米/月提升至 3.11元/平方米/月。2） 政务服务发展迅速，成为新的利润增长点。公司积极拓展政务服务业务，2017 年至 2020年 6月底，服务项目数量从 37个增加到 102个，服务内容从政务 服务大厅审批业务扩展到配套的信息化产品服务及档案管理等方面，毛利贡 献 2020H1提升至 14.2%。3）增值服务收入波动大，业务模式尚不完善。受 到疫情和华为系对于小型整改需求下降的影响，公司增值服务收入历史波动 大，2018年后开始呈现出下降趋势。4）储备项目较少，成长的确定性较弱。 截至 2020年 6月末，公司已签约未交付部分共 60.4万平方米，园区物业仅 1个，住宅物业 3个。但是，IPO之后公司手头现金充裕有望加强竞标和市 场化收并购。5）毛利率虽然短期平稳，但长期受制于竞争格局和人工成本。 人工成本占主营业务成本比重达到 65%以上，公司各项目所在地员工工资随 社会平均工资水平提升而提升，成本存在刚性上涨压力。收入端因为市场竞 争激烈平均计费单价承压，毛利率空间有限。 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec 证书:S0850510120001 分析师:金晶 Tel:(021)23154128 Email:jj10777@htsec 证书:S0850518120002 ? 盈利预测与估值。预计公司 2020-2022年归母净利润分别为 90百万元、115 百万元、136百万元，同比增长 38.0%、27.7%、17.8%。给于公司 2020年 30-35倍 PE，对应合理价值区间 27.00-31.50元。我们给予公司优于大市的 评级。风险提示。公司新项目拓展不及预期、人力成本不断上涨、专业人才 稀缺。 主要财务数据及预测 2018 699 2019 891 2020E 1003 12.5% 90 2021E 1230 2022E 1509 营业收入(百万元) (+/-)YoY(%) 净利润(百万元) 37.7% 52 27.5% 65 22.6% 115 22.7% 136 (+/-)YoY(%) 全面摊薄 EPS(元) 毛利率(%) 48.9% 0.52 26.1% 0.65 38.0% 0.90 27.7% 1.15 17.8% 1.36 21.1% 18.6% 20.6% 11.1% 19.9% 12.4% 19.4% 12.7% 净资产收益率(%) 28.4% 25.7% 资料来源：公司年报（2018-2019），海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 公司研究〃特发服务（300917）2 目录 1. 特发物业：源于深圳，服务中国 ............