杭州（策源）地产 2011-5-2 营销代理报告 天河置业·西南分区项目 研究思路 第一部分：市场研究 第二部分：客户研究 第三部分：项目定位 市场机会分析 项目SWOT分析 项目总体定位 第四部分：产品建议 产品定位 产品深化建议 第五部分：营销推广 湖州城市发展定位 湖州楼市概况分析 板块市场细分分析 未来市场供应 别墅客户研究 公寓客户研究 年度蓄客策略 年度营销策略 年度推盘策略 样板区建议 1.1 湖州城市发展定位 1.2 湖州楼市概况分析 1.3 版块市场细分分析 1.4 未来市场供应 1：市场研究 我们更了解本地市场 城市规划 市场分析 客户分析 项目定位 2 Part 东邻上海，南接杭州，北濒太湖，湖州是长江三角洲重要的对外开放城市，是国务院确定接轨浦东“先行规划、先行发展”的十五个重点城市之一，定位南太湖中心城市 接轨浦东的15个重点城市： 江苏省的南京、苏州、无锡、常州、镇江、扬州、南通、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、舟山及上海市 城市规划 湖州市制定一个中心发展战略，由市中心的中心城区、南浔区向外扩张，呈现中心集中发展带动周边镇区的发展格局 “中心集聚、轴线拓展”的城镇体系发展战略 “一城两区、双心结构”的带型组团式城市 湖州天河置业项目位置 西南新区形象定位——科技西南 新商务中心 湖州的“陆家嘴” 仁皇山新区： 集中建设行政中心、文化中心、体育中心，并按照现代化城市的目标布局行政办公、文教体卫等大型城市公共设施 老城区片区： 富有综合性的城市功能，缓解交通压力，充分挖掘老城区的商业潜力和提升建设品位，形成富有地方特色的传统商业中心 凤凰片区： 工贸、轻纺产业基地、机电、医药、化工等新兴经济开发区 太湖旅游度假区（国家AAAA级旅游区 ）： “都市生态型”滨湖休闲度假胜地，休闲旅游、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合发展的城市特色版块； 湖东片区： 以现代商贸、金融、旅游、会展、工业和生活居住为主体，功能完善、结构合理、基础服务设施齐全的现代化新城区。 西南片区： 集商务办公、大型娱乐、综合住宅、医院、学校、生态公园等为一体的新“城区”。 置位案本 纵观人类发展史，城市往往是文明和兴盛的起点，湖州西南新城的规划构建，再次印证了这一规律，湖州多中心发展已成定局，西南新区作为最靠近湖州主城区的副中心，拥有无比广阔的前景。 西南新城片区（本案所在区块） 是湖州商务休闲住宅尚选之地。 1.1 湖州城市研究 1.2 湖州楼市分析 1.3 典型个案分析 1.4 未来市场供应 1：市场研究 湖州楼市分析------普通住宅 老城区 8000~14000 湖东片区 7800~10000 西南片区 6000~8200 仁皇山片区 8000~11000 太湖度假区 5000~7000 凤凰片区 8000起 普通住宅——经过这几年的发展，是换个普通消费者群体购买的商品房源明显增多，该板块对于湖州楼市的重要性将逐步显现。 西南新区6000~8200/平米，是湖州价格的低洼地，其漾区资源价值有待挖掘 类别墅：270~400万 住宅：均价8200 类别墅：170~350万 住宅：均价14000 类别墅：140~200万 住宅：均价8500~11000 类别墅：600万起 住宅：均价12000 类别墅：400~600万 住宅：均价6500 类别墅：200~600万 住宅：均价7500 与其它区域在售别墅项目来看，西南新城片区别墅售价还有较大提升空间。 1.1 湖州城市研究 1.2 湖州楼市分析 1.3 典型个案分析 1.4 未来市场供应 1：市场研究 公寓典型个案——春江名城 区域位置：西南新区 发展商： 湖州兴辰置业 产品指标：用地面积53136㎡ 总建面积164418㎡ （含地下） 容积率：2.5 绿化率：34.5% 产品特点：1.物业类型共有1340套房源，90多平方米的小户型占总套数的50%以上。90多平方的的小户型为两室一厅一卫格局，厨房带阳台功能，朝南主卧带景观阳台；另有140~150平米户型。社区建筑与水景相呼应，力体景观园林贯穿于整个社区，居住氛围和谐，社区功能营造统一、健康、自然。拥有一所三层9班制幼儿园；1000M2会所；2层商业裙房。距离市中心3分钟路程（浙北商圈），毗邻湖州新天地CBD大约1公里路程。 主力面积：90~150㎡ 推广主题： 1.红丰河畔——首席法式风情住区 2.藏品级法式情韵名邸 物业管理：宁波永成物业 物业管理费：1.45元/平米/月 开盘日期：2010年12月、2011年3月 销售进度：在售户型以大面积为主 业务员介绍：本地人购房居多/购买目的自住兼投资/看中地段/对折扣比较敏感。1、基本都是本地人，湖州圈子小想买的都能找到点关系；2、织里买的的比较多，都是买来想住的，大部分是自住兼投资；3、我们这10年3月份开盘的，现在基本没房子了，1年卖了1000多套，主要是看中地段；4政府机关买的的也有都是托关系