项目建议书 （讨论稿） 二○○一年十一月二十九日 未来购物中心的市场定位和功能设计 友谊集团购物中心仙霞店 报告内容 对友谊集团购物中心仙霞店项目背景的理解 建议的项目方法 项目资源和时间 相关案例分析 附录 科尔尼公司简介 科尔尼公司相关顾问简历 对友谊集团购物中心仙霞店项目背景的理解 随着我国经济的持续增长，整个消费品零售市场稳步发展，上海零售市场规模已逾1千7百亿人民币 中国城市社会消费品零售市场总额 人民币 亿元 年平均增长率=11% 上海市社会消费品零售市场总额 人民币 亿元 增长77.5% 全市零售企业15.4万户 全市零售网点16万个 从业人员74.6万人 资料来源 : 中国统计年鉴；上海统计年鉴；中国资讯行 经过近几年的建设和发展，上海已基本形成四街四城的市级商业中心格局，各类型零售业态蓬勃发展与之配套 全市商业营业面积 1,224万平方米 全市零售业营业面积 884万平方米 全市1万平方米以上商场 154个，大卖场40个， 资料来源 : 上海市商委 上海市“四街四城”商业中心布局 家乐福、麦德龙等世界大型零售企业进入市场 连锁经营渐趋成熟，各类连锁网点44,600多个 传统百货店市场比例继续萎缩 仓储式超市、大型综合超市等新业态涌现 中心城区的零售商业仍然集中在传统的黄浦、静安等人口密集区，但各区平均商业网点密度已基本接近每百人1个零售网点 黄浦 静安 卢湾 虹口 闸北 杨浦 长宁 徐汇 普陀 各区零售商业网点密度 各区 人口密度 每百人零售商业网点数 人/平方公里 中心区平均人口密度 2.2万人/平方公里 中心区平均零售商业网点密度 0.99个/百人 资料来源 : 中国统计年鉴；上海统计年鉴；中国资讯行；科尔尼公司分析 根据上海商业“十五”发展规划，上海将进一步加快建设国际“购物天堂”，推动新型商业结构的形成 2005年上海市商业国内生产总值 人民币 亿元 年均增长10% 2005年上海市社会消费品零售总额 人民币 亿元 年均增长8% 资料来源 : 中国统计年鉴；上海统计年鉴；中国资讯行；上海市商委 上海“十五”商业规划发展重点 全力推进商业信息化 编制全国营销网络 实施商业规模化战略 建设国际“购物天堂” 以人为本，大力发展服务业 “四街四城” 10个区域性商圈 30条专业特色商业街 9种零售业态 超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店、大型购物中心 其中，大型购物中心由于其诸多天然优势，会逐步成为上海零售商业的重点发展业态 城市居住布局发生变化，为购物中心的建设提供空间 中心城1个中央商务区、1个中心商业区 4个副中心、11个新城 市民消费水平的提高和消费方式的变化，需要发展购物中心这一业态 消费结构中服务、休闲、娱乐比重增加 购物同休闲结合的模式逐渐形成 城市环保意识的加强和交通状况的改善，要求零售布局多采用块/点状 规模化集中，有利于城市环境治理 市民出行距离增大 零售商业发展过程中的一些矛盾冲突，可以通过购物中心来加以调和 购物中心的业态、规模包容度大 建造主体与营销主体区分 大型购物中心 目前，上海零售业内已出现部分购物中心或准购物中心的零售形态，并且正在筹划新的大型购物中心 梅龙镇广场 十层高档购物中心 集娱乐、餐饮、购物于一身 拥有日式百货伊势丹、影院等 港汇广场 面积13万平方米 休闲、购物、餐饮、娱乐为一体 具有多业态综合服务功能 “五年内再建设3~5座15万平方米以上的现代化大型购物中心” ----上海市商委 资料来源 : 上海市商委；上海商报 南方商城 面积8万平方米 拥有友谊百货、家乐福、好美家 拥有社区服务配套设施 部分在建/规划的购物中心 上海市商委、连锁商业协会、百货商业行业协会对购物中心的定义 国际购物中心协会对购物中心的定义 资料来源 : ICSC，上海市商委 但与国外的购物中心相比，国内对购物中心的理解和定位尚处于探索阶段 购物中心的分类还很笼统 对定位和概念的重视不够 对商业如何组合缺乏经验 作为友谊集团下属的主导企业，南方商城在过去几年中成功地构筑了社区商业中心的经营模式 上海华侨商店 上海虹桥友谊商城有限公司 上海友谊欧洲商城 上海友谊商店 上海友谊南方商城有限公司 … 关注社区需求，将多种功能融为一体，形成完整的社区商业中心是成功的关键 5 F 酒楼、影城、保龄球馆等 4 F 家居生活、休闲运动、儿童天地 3 F 大型超市、时尚天地 2 F 大型超市、时尚天地 1 F 友谊百货、社区服务、快餐 超前的大型购物中心定位 友谊集团 在南方商城成功的基础上，友谊集团(南方商城公司)又以前瞻的战略眼光考虑企业的进一步发展 寻求新的市场方向 进入市区大型零售“稀薄区域”? 抢占竞争对手市场份额？ 开拓周边新兴城区? 谋求新的增长热点 拓展新的零售业态? 提高价值链的整合? 探索新的经营模式 移植/复制南方商城成功模式? 品牌连锁带来互动效应? 扩大店铺数量达到规模经济？ 南方商城现有潜在消费人数逾100万 至2005年，周边购买力将达250亿元 在确定友谊集团购物中心仙霞店的发展项目之际，进行战略的、系统的前期定位规划，将为企业翻开崭新一页 如何成功占领大虹桥地区居民市场? 如何与现有的南方商城进行战略配合? 仙霞路哈密路的地理位置 将近8万平方米的商业零售设计规模 企业战略发展 商场市场定位 如何形成未来可持续发展的成功模式?