【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】 区域开发（产业园区） PPP操作实务及投融资案例解析 区域开发PPP项目参于方关心的问题 问题1：区域开发有哪几种模式，具体表现形式是如何? 问题2：什么样的区域开发项目适宜采用PPP模式? 问题3：如何理解区域开发采用PPP模式的必要性与合理性? 问题4：采用PPP模式进行区域开发有什么优劣势? 问题5：PPP区域开发会涉及哪些主体? 各主体的角色如何? 问题6：区域开发大体上可分为几个阶段，社会资本在各阶段的利益点在哪里? 问题7：在公私合营的方式下，土地市场一级开发的分工是怎样的? 问题8：区域开发PPP项目如何对接投资基金? 3 3 课 件 目 录 一、区域开发（产业园区）的PPP理解及操作实务 二、区域开发（产业园区）PPP项目的融资模式和要求 三、基金融资方式在PPP项目融资中的应用 四、区域开发（产业园区）PPP项目的风险管理 五、产业园区PPP操作实务方面的答疑交流 4 一、区域开发（产业园区）PPP 理解及操作实务 【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】 5 1.我国产业园区运营的几种模式 2.园区开发模式在PPP框架下的审视 3.产业园区需要PPP模式下的创新融资 4.园区PPP的整体运作模式和成功条件 5.园区PPP的赢利点和收益率分析 6.园区PPP的投融资操作要领 7.案例分析华夏幸福固安产业园区的PPP模式建设融资方案 8.案例分析上海重固镇新型城镇化“1+3+X”模式回报机制 【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】 中国迎来PPP时代：中国经济和产业园区领域的又一个风口和新蓝海 PPP的优势在于能整合更多的社会资源（资本资源，技术、专业、管理和人力资源等），实现多元主体合作供给公共服务的新格局，通过这种合作供给带来的竞争，改进公共服务的供给质量和效率（更多体现在土地开发和基础设施的BOT模式---建设+运营+移交）。 PPP模式无疑会带来新的动力。产业园区PPP尚缺乏真正精准的对标案例，河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面。  产业园区PPP，需要精密的策划和组合，复杂、综合、系统、专业的一体化服务对园区开发运营商的资源整合能力、资本运作能力、综合运营管理能力提出了极高的要求。 中国政府正在大规模的推进PPP模式的发展，预计未来产业园区PPP的市场规模将以万亿计，占到片区开发类项目总数的50%以上。 1.我国产业园区运营的几种模式 1.我国产业园区运营的几种模式 中国产业园区运营模式 传统模式 创新模式 完全政府 操控模式 PPP模式 由BOT向PPP 过渡模式 二级开发 运营模式 新加坡 裕廊模式 政企一体，一个班子两块牌子，管委会直属管理运营 苏州高新区 北京经开区 完全市场化操作，土地招拍挂，企业完全控制 政企分开，国有平台公司运营管理，相对市场化运作 蛇口工业区 苏州工业园 张江高科技园区 天津开发区 联东集团 天安数码城 亿达集团 光谷联合 华夏幸福固安产业新城 成都置信青羊工业园 万科前海企业公馆 重庆盈田 宏泰发展廊坊龙河高新区 中信汕头滨海新区 政企合作，民营企业主导，类似特许经营权，更加市场化操作 政企契约式合作，捆绑运营，收益共享 案 例 我国的园区开发PPP特点：产业与运营是核心 增量类PPP：社会资本依托土地与政府合作，把土地一二级联动开发、基建项目、招商引资等进行集成。产业新城、特色小镇等多属此类项目。 存量类PPP：一线城市、省会城市等的旧城开发改造、园区与城市更新等项目。此类项目更看重创新产业和业态的导入，以及对传统产业的升级转型。（混杂了一些：原BT项目的包装版） 园区PPP是运营加建设，在运营的基础上进行建设，不是先建设后再来考虑怎么运营。首先要确定社会资本对园区公共服务的提升和运营的实效怎么体现，再来谈在这个目标之下，如何推进建设和投资。 园区PPP的两种理解： 一、整个园区的建设运营（产业规划、招商引资、土地一级开发、配套设施建设运营等），类似华夏幸福基业股份有限公司综合开发的固安产业新城项目； 二、采用PPP模式整体打造基础设施和公共服务，提升园区的配套功能，一般理解为仅指土地一级开发及园区的基础配套设施“建设+运营+移交”。 2.园区开发模式在PPP框架下的审视 为什么说PPP模式的出现对于中国式的产业园区是一个巨大的福音？ 2.园区开发模式在PPP框架下的审视 为什么产业园区需要PPP模式？ 产业园区最适合以PPP模式来运作的三大原因： 为何PPP模式的产业园区，政府和企业往往是一种囚徒博弈的关系？ 2.园区开发模式在PPP框架下的审视  产业园区以PPP模式运作的主要原因和限制： (1)、产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性； (2)、产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高； (3)、过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入。 (4)、园区PPP动辄上亿乃至百亿的规模，所需财政支出很容易突破财政部“每一年度本地全部PPP项目从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例应当不超过10%”的规定，从而限制PPP模式在园区开发类项目上运用。 PPP模式解决了以往部分质疑：中国产业地产是一种畸形的产物，是中国国有土地制度、财政制度和政绩思想下的一种怪胎。 园区的产业集聚本应该是政府的分内之事，具有强烈的公共产品和公共服务属性，但政府缺乏经验、能力、实力及资金，只好让渡给市场来解决。在这种怪异的框架下，政府和企业往往会存在一种囚徒博弈的关系。 2.园区开发模式在PPP框架下的审视