谨献予国宝八年领袖归来 国宝花园2012-2013年度推广策略提报 通和机构国宝花园项目组 2012.10.30 2012，注定是房地产行业最艰难的一年 这一年，我们遭遇了国家坚定不移的宏观调控政策，连续18个月毫不放松 这一年，我们面临着继08年以来最淡薄的客户消费欲望，观望情绪空前浓厚 这一年，我们肩负着国宝花园八年以来最沉重的销售任务，年销售金额10个亿，回款6个亿 凯瑞集团携手通和机构，迄今为止基本完成全年的销售任务 十二个月的风雨兼程，取得了成绩，总结了经验，通和机构国宝花园项目组所有成员已整装待发 我们坚信在群策群力下 2012年，国宝花园必将在取得骄人销售任务的同时完成项目的形象进一步提升，雄霸洛阳谁予比拟！ 2012，江湖秩序已成 2013，大战在即 2013年，国宝花园全年总销售任务14个亿，意味着除去独栋别墅外，其余产品需要达到80%的去化率才能完成全年销售任务。 至今，凯瑞走过了14个年头，国宝走过八个年头 2013，凯瑞集团双案并举，国宝、红山双向发力 别墅、高层、写字楼，三大物业类型聚首 这将是凯瑞集中发力的一年， 将考验凯瑞集团资金实力，营销模式，资源整合，团队配合等综合实力 同时也将考验推广策划团队的整合推广能力、市场洞察力、团队执行力与创新力 通过全年营销推广，必须让国宝品质深入人心，巩固加强国宝花园别墅社区地位 凯瑞品牌再上新台阶，进而完成既定销售任务 八年国宝，风华再聚 ? PART1：市场洞析 宏观经济分析 城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到40%左右时，城市化进程将呈现20年左右的高速发展阶段，当城市化进程达到70%以后，城市化进程将进入平稳发展期。 随着不断发展，长垣固定资产投资规模不断状大，城市配套与城市环境日益改善，城市化水平不断提升，2010年实现城市化率45%，城市化进程将进入高速发展阶段，为房地产业的发展奠定了良好的发展环境和发展机遇。 宏观经济分析 2012年洛阳城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到20163元和6822 ，洛阳房地产进入快速发展阶段 国际通用衡量标准表明：宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段 通过对洛阳市宏观经济分析及房地产行业总体分析： 宏观经济运行稳定，经济保持高速增长，房地产发展处于高速发展的阶段； 市场目前处于供需两旺状态，随着房价的日益抬升及产品供应日益剧增，未来将会出现供大于求的局面； 市场竞争白热化，量价齐升的胜出者均在品牌形象、产品品质和营销手段有优秀表现。 宏观房地产市场分析的主要结论 竞争者是差异竞争的参照，更是创新的起点。从洛阳市房地产供应状况来看： 洛阳市房地产板块特征明显，洛南新区成为房地产发展最成熟和竞争最激烈的区域； 市场供需结构目前基本平衡，未来会有供大于需的趋势； 受城市发展规划影响，开元大道,龙门大道房地产市场发展最为迅猛，在售楼盘非常集中。 市场主流供应为小高层、高层，多层及别墅产品成为稀缺产品； 洛阳市整体楼盘的产品较为创新，产品理念较为先进，部分看齐国内先进水平； 相对于周边市区，洛阳新开发楼盘大规模楼盘居多，100亩以上规模楼盘较多。 住宅市场供应格局 房地产项目开发和营销的水准，取决于对客户的研究，从客户需求和居住发展趋势来看： 调研显示：洛阳市多数客户对项目位置的依赖性较强，尤其是面向社会中坚阶层的客户；跨区置业受到一定的程度的限定； 小户型项目对位置的依赖更强，中高端项目对位置的依赖感最弱，占据优势环境资源和优势区位成为高端客户置业的首选； 客户对于创新的产品较易接受，多变户型等创新产品均取得不俗销售业绩； 地域和气候的影响，客户对于朝向、采光、阳台形式等均有较高要求； 十分注重社区内部的景观体系，对于社区外围的环境要求相对较小； 别墅成为稀缺性产品,具有第一性和唯一性. 洛阳住宅市场需求状况 对于态势的研究是为了市场的机会点和空白点所在： 纵向比较，洛阳市房地产处于高速发展阶段，房地产开发量和开发水平都在快幅度的增长； 横向比较，洛阳市房地产市场发展依然存在空间，开发商在项目运作、产品多样化、营销水平及管理模式上与相对成熟的省会及一线城市存在一定差距； 城市经济不断发展，市场不断细分，客户的消费需求也在不断更新，以产品创新升级才能抢占日趋减少的市场份额的机率会越来越小； 楼盘模仿和复制的速度较快，异地城市的成熟模式被大量移植，建筑风格更趋多元化； 有战略思维的开发商越来越注重楼盘文化内涵和形象价值的提炼，但对于项目品牌、公司品牌的延续依然存在不足； 国内实力开发企业的进入迅速提升了本地的开发水平，也加剧了市场的竞争程度。 洛阳房地产发展态势 2013年，在调控继续深入推进的背景下， 房地产市场将继续进行量、价的深度调整， 同时随着库存的激增和房价的实质性回落， 刚需客户将迎来购房良机（选择多/价格低）， 住宅市场也将逐步回暖（价跌量升/以价换量）。 2013年房地产市场展望 2012年在市场无视政策调控的同时，物权税试点，税负改革，小产权房，限购等国策出台 ； 高息，高融资，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨,供应量预期加剧，与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰； 去年房地产市场销售强力开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升； 5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况和市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。 新政出台直接诱因