用脑袋行走 2024-02-14 别墅怎么卖之营销ABC <世纪瑞博.广告有限公司> 我们的观点 产品力、形象力及传播要点 2024-02-14 产品力—核心竞争力—最终购买决定 营销角度 现场感染力与样板区的打击度绝对第一重要 纳帕溪谷只做好了现场就赢得了第一战役，进而以旺销建立形象与知名度； 万万树的初期推广声势的高潮点与后期销售高潮点完全脱节 2024-02-14 形象力 产品独特差异化的形象气质与形象价值 知名度快速树立与形象价值确立是首期推广的第一要点 2024-02-14 传播要点 （1）序曲——知名度导入，引发初步关注并积累首批客户 （2）第一高潮——大众传播，迅速建立知名度与确立形象 价值，形成首轮销售高潮 （3）口碑骨牌效应——别墅物业最最重要及有效的传播手 段 （4）长线媒体的提醒式广告延续——户外或广播 （5）高端客群的小众长效媒体策略——高档杂志、高档俱 乐部会刊 （6）全程现场主题活动的直效营销 （7）重要节点的大众媒体突破  <世纪瑞博.广告有限公司> 摩林绿色广场 别墅的绝对差异化行销 推广方向探讨及案名提案 项目价值点提炼 PART1 关键词一.交通 时间空间上注定了是第二居所（障性因素） 要求：设置合适看房路线，广告弱化第二居所概念。 关键词二:价格 低单价.低总价.小体量带来较强竞争优势. 7000亩森林—满目绿海，天然氧吧 环境上绝对化优势，泛后花园， 要求：重要差异化，在销售工具、现场及销讲须作为绝对重点，亦可考虑作为公关活动场所； 关键词三: 7000亩森林 关键词四:潮白河 未来规划前景,临水生活，享受水带来的利益。 （结合森林优势，做出景观最大化，如依林观水别墅） 关键词五：6000平米会所及泛会所 规模优势，对会所的充分设计利用 （与度假村的功能互补）。 泛会所——顺鑫、五洲度假村（生活在天天度假）。 整体风格——秉承传统文化,中西合体独特的建筑特点形成绝对差异化。 要求：广告更多宣传其楼盘设计的舒适和现代特征。 关键词六:建筑风格 别墅产品细分——庭院别墅，可卖性非常强（慧谷根园，万万树上年火热现象）　 私属领地——外围墙,私密性强，业主可随意安排自己的生活。 面积经济（四合院）——市场同类产品少，不形成竞争。 大宅门——身份价值感。 三合院——创新产品。 四个院子——空间私有最大化。 八种可能——包容性的四合院，提供现代人享受的生活，适合消费者个性心理。（可理解为：在今天的北京，看未来的世界） 结论: “私有的围墙文化”是本案最大优势. 要求：样板间要做到最强，制造现场直接杀伤力与价值感。 关键词七:庭院 结论： 产品核心价值，竞争差异化优势， 可卖性强 现场产品实现力建议 PART2 现场杀伤力与打击度是第一位 A、200米绿化带：现场的第一价值感受； 多数别墅——在做仿真自然或伪山水； 我 们——原生自然（7000亩森林）+艺术自然（200米绿化带） 具体做法——将200米绿化带作成艺术自然与大地雕塑的结合；很自然的地方做出人工价值感；如：竹化空间 200米绿化带的强烈主题化——“竹化空间” 民族园林和皇城居住文化最具代表性的庭院符号 建议：竹化空间 非常建筑工作室建筑师张永和先生曾经以“竹”为主题进行过一系列的空间设计探索，并提出竹化空间/竹化城市的概念——张永和说：“我们可以有目的的限定竹子根部的延伸方向和范围，让它按照即定的走向生长（如道路、建筑之间的夹缝等），这是‘竹化城市’概念的基础” 2024-02-14 2024-02-14 建议： ■ 以“竹化空间”为主题，重点主题设计200米绿化带，如竹廊、小竹 桥、竹台、竹林等，同时将本案庭院示范区的部分环境作出“竹化空 间”样板，以竹墙和竹林作为主要的销售与施工之间的视觉阻隔包 装。 ■ 竹墙有效分隔公共交通干道与相对私密的门前庭院，并且美化社区。 ■ 整个社区园林能否以竹为主题，包括中心景观小品，须与建筑设计协 　商、协调。 B、会所主题化：现场第一文化与生活感受 风格——现代中式。售楼处可以以“竹化沙龙”为主题进行设计（可参照《建筑师走廊》畏研吾作品） 功能——强化会所未来的使用功能，提前预演，照会所运营分区，装修。使用功能与泛会所（顺鑫、五洲渡假村等）形成功能互补；中式茶道、瑜珈练习场、宫廷御膳坊等； 2024-02-14 C、社区入口：现场第一视觉感受； 标志性+仪式感+视觉感+气势感 ——是社区一种风格符号的具像凝练与浓缩；身份与地位的直观尊崇感受；项目区别于竞争同类的差异化第一视觉；强调与项目本身气质与气势的有机契合性。。。 建议：中式园林建筑元素与西方现代建筑材质结合，大门雕塑化。如：竹+夯土+角钢+料石+玻璃等结合 策略方向及创意延展 PART3 别墅的两种流行：纯中式与纯西式 第一类：纯西式别墅，主流市场 现状：欧陆、北美风情别墅市场供应仍占垄断地位。 代表作：橘郡、纳帕溪谷等 庭院特点：开放性，社交庭院。庭院较大，观赏性强，更注重社交功能与庭院礼仪，适合小型PARTY等； 第二类：纯中式别墅，逐渐盛行 复古或新式古典主义的中式别墅日渐盛行.新本土文化兴起；代表作：慧谷根园、观唐等 庭院特点：私密性，家庭庭院。回归家庭，是对传统家庭居住观念的尊重；更多的是中国式院落文化的沿袭。