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F２９３．３３
分类号：单位代码：１０４２２
密级：公开学号：２０２０４３２３１
硕士学位论文
if r t r
Th e s s o Ma s e De g r e e
（专业学位）
论文题目：Y商业地产项目运营效果评价与优化研究
l iil i
Oe r a t io n Effic ie n c Ev a u at io n a n d Ot im z at o n An a s s o f
p y p y
Yo mm e r c ia l Re a l Es t at e p r o e c t
Cj
作者姓名程诺
培养单位管理学院
B
专业学位名称工商管理（MA）
指导教师张鸿萍副教授
合作导师
２０２３年５月２０日山东大学硕士学位论文
摘要
一
作为传统支柱产业，房地产行业在政策收紧、市场导向发生变化等系列影响下，
住宅地产面临开发萎缩、存量飆升的严重问题。与之形成对比的是，具有更高持续投资
能力的商业地产迎来了更多发展机遇。作为综合性产业，商业地产有房地产、商业和金
融投资三重特征，在经历疫情洗礼和电商新模式等对线下实体经济的持续冲击后，商业
地产迎来指数反弹，线下品牌融资频现、活力回升，展现出顽强的生命力。但从实际分
析，商业地产仍面临业态同质化、消费群体及习惯变化等诸多挑战，这说明商业地产已
进入存量时代，精细化运营是大势所趋。积极调整商业腏剑呕擞骷壑盗鞒蹋?
造科学稳定、可持续发展的管理模式，是商业地产企业所追求的价值观。
本文通过结合商业地产理论、运营管理理论以及价值链理论，以及国内外学者对相
关理论的发展研宄与应用成果，以Y项目为研宄案例，基于项目实际情况构建Y商业
地产项目价值链膒筒⒎治鱿钅磕谕獠炕肪常笸ü曳锰傅确椒ㄊ崂砩桃档夭?
营评价指标，构建出项目运营管理效果评价指标体系，并采用AHp 方法求解各项指标
。、
权重，对案例项目的运营管理效果进行评价综合分析结果与项目实际，对权重高问
题重的运营管理各环节进行优化研宄，并提出与之对应的具有可实施性、符合公司愿景
的运营管理优化建议与保障措施，分析优化实施预期所能达到的效果。
在目前商业地产存量变革、精益化运营的新时代下，本文针对Y商业地产项目所面
一
临的实际情况研宂运营效果评价与优化方案，方面为了提升Y商业地产项目运营工作
一
质量，同时也螹芄晃桃档夭脑擞芾碚咛峁┒ǖ慕杓壑怠?
：
关键词商业地产；价值链；运营管理；优化
１山东大学硕士学位论文
ABSTRACT
As a t r ad it io na l il l ar indu s t r t he r e al e s t at e indu s t r is fac in s erio u s rob l e m s o f
p y ，y g p
s hrink in d e v e l o m e n t an d s o arin s t o c k un d e r a s e rie s o f im a c t s s u c h a s o l ic t ih t e n in
g p g p p y g g
an d c h an e s in m a r k e t o rie n t a t io n ．I n c o n tr a s t c o mm e r c ia l r e a l e s t at e w it h h ihe r s u s t a in ab l e
g ，g
t t iil it i
it b il is h a s s h r e d m r e d e e m t o rt s ．s c r h s iv e
nv e s m e n c ap a e u e n o v o p e n o p p u n e Aa o mp e e n
iil l t t t t t il t
n du s t r c o m m e r c a r e a e s a e h a s h r e e c h a r a c e ris c s ：r e a e s t a e c o mm e r c e an d
y ，，，
it
in v e s t m e n t ．Aft e r e x e r e n c in t h e c o n t in u o u s im ac o f n e w m o d e l s s u c h a s t he and e m ic
p g p p
－
an d e c o mm e r c e o n t h e o ff l in e r e a l e c on o m c omm e r c ia l r o e c t s h a v e u s h e r e d in a w av e o f
y ，p j
c o n c e nt r at e do e nin w ithfr e u e nt o fl in e b r andfinanc in anda r e s ur enc e o f v it al it ．
p g ，q g g y
Co mm e r c ia l r e a l e s t a t e h a s s ho w n s t r o n v it a l it ．Ho w e v e r fr o ma r a c t ic a l ana l s is
g y ，p y ，
c e r il r l s t t s t il l f c s an c h l l e n s s h h n it if s is
o mm c a e a e a e a e m y a ge uc a s o m o g e z a o no bu ne s
fo rm at s c h an e s in c o ns um e r r o u s an d h ab it s ind ic at in t h a t c o mm e r c ia l r e a l e s t at e ha s
，g g p ，g
e n t e r e d the era o f s t o c k and r e f in e d m ana e m e n t is t h e t r e nd ．Ac t ive l a d u s t in b u s ine s s
，g y j g
m o d e l s o t im iz in v ar io u s va l ue r o c e s s e s o f o e r a t io n an dm an a e m en t and c r e a t in a
，p g p p g ，g
s c ient if ic s t ab l e and su s t a inab l e dev e l o m e nt at h ar e t h e v a l u e s ur s u e d b c omm e r c ial r e a l
，，p p p y
e s t at e e n t e rp ris e s ．
Th is art ic l e c o mb in e s c omm e r c ia l re a l e s t at e t h e o r o e r at io n m an a e m e n t th e o r and
，
y ，p g y
v a l u e c h a in t h e o r a s w e l l a s t h e d e v e l o m en t an da l ic at io n r e s e ar c h r e s u l t s o f r e l e vant
y ，p pp
il t
t h e o rie s b d o m e s t ic and fo r e n s c h o a r s ．Takin Yr o e c a s a r e s e ar c h c a s e b a s e d o n t h e
y g g p j ，
a c t u a l s it u a t io no f th e r o e c t t h e v a l u e c ha ino f Yc o mm e r c ia l r e a l e s t at e r o e c t is
p j ，p j
t it l l it i
c o n s ru c t e da n d t he n e rn a an d e x t e rn a e nv ro nm e nt o f th e r o e c s an a l z e d ．Th e n
p j y ，
t hr o u h e x e r t int e rv iew s and o t he r m e t ho d s t he e v a l u at ion in d ic a t o r s o f c o mm e r c ia l r e a l
g p ，
e s t a t e o e r a t io n a r e s o r t e d o u t an d a r o e c t o e r a t io n m an a e m e n t e ffe c t iv e n e s s e v a l ua t io n
p ，p j p g
in d e x s s t e m is c o n s t ru c t e d An du s e t h e AHp m e t h o d t o c a l c u l a t e t h e w e ih t s o f v a r io u s
y ，g
t t t il i
in d ic a t o r s a n d e v a l u a e h e o e r a o na m an a e m e n t e ffe c t v e n e s s o f t h e c a s e r o e c t ．Ba s e d
p g p j
o n t h e c o m r e h e n s iv e a n a l s is o f t h e r e s u l t s a n d t h e a c tu a l r o e c t o t im iz a t io n r e s e a r c h is
p y p j ，p
c t r io s a s c t s f e r a t in a l m a a e n t it h h ih ih t n h e
c o n du e do n v a u p e o o p o n g m e w g w e g a d a vy
r o b l em s a n d c o rr e s o n d in o e r a t io n a l m a n a em e n t o t im iz a t io n s u e s t io n s an d ua r an t e e
p ，p g p g p g g g
＇
r t t ar im l m n t a l an in l in it h t h o m n s v is in r r ．
m e a s u e s h a e p e e b e d e w e c p a y o a e p op o s e d Th e
e c t e s l t s f o t iia t io il e e t a t ia r e a l ．
x p e e d r u o p m z n m p m n o n an yz e d
In t h e c ua e n t n e w e r a o f c o mm e r c ia l r e a l e s t a t e s t o c k c h an e an d l e an o e r a t io n t h is
g p ，
２山东大学硕士学位论文
a er ro o s e s an o t im ization l an fo r the ac t ual s ituation fac ed b Yc ommerc ial real e s t ate
p p p p p p y
ro ec t In t he ne w era o f commerc ial rea l e s t at e s t o ck re form and l e an o eration this a er
p j ，p ，p p
ith t if t l t it im iz t is c he rdin t t h a t l
s t ud e s eop era on e f ec eva ua onmdop a on me ac c o g o e c ua
s ituat ion fac e d b Yc ommerc ial real e s t ate ro ec t s on t he one h and in order t o im rove the
，，
y p j p
o erat ion ual it of Yc ommerc ial re al e s t at e ro e c ts and al s oho e s to rovide c ert a in
p q y p j ，p p
r f r a l e f r il r l s t t r t in mana s ．
e e enc e v u or c omme c a ea e a e op e a o ger
Ke wo rds ：Commerc ial real e s t ate val ue chain o eration mana em ent o tim izat ion
y ；；p g ；p
３山东大学硕士学位论文
目录
mm １
ABSTRACT２
１絲 ９
１．１研宄背景与意义９
１
１．．１研究背景９
１．１．
２研宄意义９
．１
１２研宄内容与论文框架０
．．１
１２１研究内容１
１．２．１１
２论文框架
．．１
１２３研究方法２
．１
１３主要创新点３
２理论基础霴鬃凼觯保?
２．１理论基础１４
．１．１１
２商业地产４
２．１．２价值链１５
．．１
２１３运营管理８
２．２魏综述１９
．２．１１
２商业地产运营管理的应用研宄９
２．２．２商业地产价值链的应用研究２０
２＿２．３文献评述２０
３Y商业地产项目运营现状研宄２２
．２２
３１项目简介
３．
２项目内部环境分析２２
３．２．１项隨值链构建２２
３．２．２项目内部环境现状２３
３．３项目外部环境
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