紫马天赋营销策略
中山中原2018年11月
住宅式公寓
？
公寓属性的住宅
市场分析
01
PART1·公寓市场
PART2·住宅市场
PART3·本体启示
市场分析
2018年房地产市场进入下行周期，市场遇冷，中山土地市场出现流拍现象，住宅及商业市场成交均遇冷；市场客户信心不足；
2018年10月-2018年11月一级土地市场供挂牌交易17宗土地，其中成交7宗，流拍3宗，终止交易7宗；其中成交土地中，最高成交价位于东区博爱七路，成交价1.81亿元，折合楼面价7250元/㎡，最低成交价位于南头镇北帝村，成交价1.32亿，折合楼面价4140元/㎡
2018年上半年住宅新增供应量27747套，面积306.61万平方米；住宅网签12796套，面积144万平方米，网签均价8352元/平方米；全市住宅存量去化时间42个月，7月份开始，市场进入下行周期，9月跌入底谷，10月全市项目进行不同幅度降价，月成交呈现下降趋势
市场在售公寓基本为30-50㎡平层/SOHO为主，层高平层在3-3.5m为主，LOFT在4.5-5m为主；目前泛城区在售13个、待售项目2个，整体总货量超过2.5万套。
未入市
在售
公寓市场
货量：市场目前可售货量不多，仅约1200套，但2018年7-12月预估新增供应达约6400套，整体供应超7600套；市场价格：14000-18000元/㎡【平层带装修】，12000-27000元/㎡【LOFT带装修】；成交客户：主要分布在中山本地及港澳，个盘月均销售去化40-60套/月；
未入市
在售
公寓市场
未入市
在售
主流渠道：成交渠道联动为主，占比5成以上；市场在售公寓渠道佣金点数为5-10%。推广渠道：线上多为网络及微信推广，线下为户外公交站、T牌等资源；
公寓市场
市场客户分析【区域】:市场在售公寓多以体地客户为主，其次为港澳客户
客户区域分析：市场项目本地客户基本占比6成以上（部分项目：越秀星汇品峰、柏坦尼雅、塞纳公馆等由于性价比较高，本地客占比较大）；由于商业公寓产品不受政策影响，占比较大还有港澳客户，其价格接受也较本地客源高（如：深中国际装饰城的丽晶国际、上乘世纪公园）；启示：港澳客户可作为重点拓展对象
市场客户分析【置业目的】：基本为投资客户为主要消费力
客户置业目的分析：市场项目客户以投资性客户为主，基本占比8成以上；启示：线下客户拓展可结合银行、商会等投资性客户进行拓展；
市场客户分析【获知途径】：市场项目7成以上成交为渠道客户；
客户置业目的分析：市场项目客户以渠道客户为主，基本占比7成以上，其次为户外途径；启示：可结合项目自身资源与渠道客户实现项目快速去化；
公寓对比
本案本案产品户型更偏向住宅，且具有绝对的地段及配套优势；市场竞品主要主打宜商宜居soho属性，且推广卖点多样化，性价比突出；且平层价格在15000-18000/平米之间，性价比突出
劣势
优势
持平