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武汉城市公司愉樾项目营销策略总纲
武汉公司公司2021年1月2日
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招商愉樾2020年9月入市，原定全年KPI10亿，完成住宅清盘，但是项目在首开阶段，两大核心竞品大幅降价，远洋东方境成交均价降至23000元/㎡（18年首开水平），融创85折，贝壳分销4%，本案均价25260元/㎡，无折扣，遭遇竞品严重分流客户，截止到2020年12月31日，完成3.3亿销售额，目前合作贝壳2.5%，案场97折，销售情况有一定回暖，2021年计划上半年完成住宅清盘，下半年公寓入市。
住宅部分
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第一章 项目回顾与解读
1.1项目回顾1.2项目价值分析1.3项目核心价值提炼1.4营销难点和核心问题梳理
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1.1 项目回顾-销售数据
全年KPI：10亿，截止2021年12月31日完成签约3.18亿，目标完成率32.28%截止2020年12月31日，年度净签约共计105套，总金额签约3.18亿，认购未签约67725万元，目标完成率32.28%，截止2020年12月31日，年度总认购125套，总金额：3.3亿
2020年融创1890降价25%，分销上涨至4%，目标完成率83%远洋东方境世界观花费营销费用1亿，降价15%，分销整体占比50%，目标完成率90%本项目11月启动97折，12月底合作贝壳2.5%，目标完成率32.28%
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1.1 项目回顾-营销策略
6月市场发生9月首开主打“内环·学府·小三房”树立内环精奢学区房形象
1.2 项目价值分析
共有价值
独有价值
核心价值
1.汉阳中心占位2.公园景观资源3.生活配套资源
4.最强地缘品牌5.招商品牌物业6.性价比精装
7.0距离西小8.6号线地铁上盖9.绝版88三房
竞品均有无法进行区隔
具备优势但区隔力不足
绝对稀缺打造差异化
价值梳理：围绕“西小·地铁上盖·绝版三房”形成价值矩阵，树立差异价值
1.4 项目营销难点及核心问题梳理
2020年营销总结
第二章 政策与市场
2.1城市房地产相关政策法规2.2城市房地产市场分析及预判2.3市场竞争分析2.4市场小结
2.1城市房地产概况及相关政策法规
根据目前的楼市下行的趋势，21年可能会针对性小范围放宽限购房住不炒大基调下，随行业波动出台中性政策呵护楼市，20年楼市遇冷，21年大概率会持续放松限价，定向放松限购，扩大客户基数，保楼市健康向上发展
2020年已有部分楼盘针对性放松限购马赛国际通过马会会员解除限购凡东方马城会员即使已限购仍可购买东方马城一套房源，交3万即可入会中建宏泰阅江府公务员定向购买，非武汉户口，未连续缴纳两年社保依然有购买权