引 言
居住、工作、游憩、交通是《雅典宪章》对城市四大功能的定义，历经近百年，其思想
对今天的现代城市运行发展状况研究依然有着深刻影响。“职住”作为城市核心功能，直接
决定了城市运行成本，更是从人的视角审视城市空间绩效、功能布局结构的有效路径。
职住平衡水平是居住、就业、交通三大系统在空间及功能相互影响与配合的综合结果。
对于租赁人群而言，由于租房比购房在区位选择及更换方面更具灵活性，其平衡度理应更高、
极端通勤比例应当更低。“租赁职住平衡”或其反面“租赁职住分离”，在城市“就业机会”
空间结构相对固定的情形下，更大程度上反映了“租房机会”即城市租赁住房供给侧存在的
问题。
贝壳研究院围绕个体观测对象，以可逐一匹配的就业及居住位置的合理性评价为出发
点，构建租赁职住平衡指数（Tenants Job-Housing Balance Index），以住房消费全生命周
期的始点即“租住”为观察对象，通过指数设计、重点城市指数测算，并聚焦北京市，进行
分行政区、分商圈测算及典型商圈特征分析，快速刻画出租赁职住矛盾突出的空间区域，全
面展现北京租赁人群的职住平衡水平的图景。
目录
一、贝壳租赁职住平衡指数 ........... 1
二、城市篇........... 1
城市职住平衡指数与承载人口规模呈负相关 ....... 1
北京 85 万租房人每日单程通勤距离超 20 公里 ..... 2
三、城区篇........... 3
职在石景山租得最近，近 8 成职住距离<10km ...... 3
地区经济活动越活跃，职住平衡压力越大 ......... 3
四、商圈篇........... 4
望京：最热门就业商圈 ........... 4
回龙观：最热门租住商圈 ......... 5
四五环之间工作，职住分离度最高 ........ 5
职住热力空间错配，苏州桥职场人半数租住 10km 外 ....... 6
五、典型就业商圈篇 .......... 7
CBD：每近1km 月租多付 250 块 ........... 7
中关村：更多人租住在 10km 外回龙观 ..... 8
三里屯：租远10km 月租省3000 元 ........ 9
六、应用场景与租赁供给建议 ........ 12
使用职住平衡指数划分城市类型，租赁供给策略分类制定 ........ 12
使用职住平衡指数勾勒城市租赁住房供需错配重点区域 ... 12
针对职住分离度高成熟建成区以盘活存量住房为核心路径 ........ 12
一、贝壳租赁职住平衡指数
职住平衡的测度大致分为三类，比例平衡指标类、过度通勤指标类、可达性指标类。第
三类可达性指标以其不受评价单元尺度影响，不过度依赖通勤维度指标主观判断，而广泛运
用。基于可逐一匹配的就业及居住位置的合理性评价为出发点，构建针对租房人群的贝壳租
赁职住平衡指数（Tenants Job-Housing Balance Index），
∑ 拥有合理职住距离的就业人数
贝壳租赁职住平衡指数（KE- TJHBI） =
∑ 就业人数
针对所有采用租赁居住形式的人群，就业于研究区域范围内，拥有合理职住距离的人数
占区域内就业总人数的比例，即为该区域租赁职住平衡指数。其中，学术界关于通勤距离合
理区间判断，例如 9.7km-12.9km（Levingston，1989），4.8km-16.2km（Deakin，1989），
基于研究者对评价区域就业、居住、交通系统综合条件的主观判断，并无统一结论。结合合
理通勤距离、通勤时间文献综述及空间距离与通勤距离修正系数，本研究最终使用职住两点
空间距离 10km 作为评估阈值。指数越高，则评价对象内拥有合理职住距离人数越多，则职
住平衡度约优；指数越低，则评价对象内拥有合理职住距离人数越少，则职住分离度越高。
职住平衡水平是居住、就业、交通三大系统在空间及功能相互影响与配合的综合结果，
在应用分析层面，基于贝壳找房平台租赁数据，研究组首先聚焦于租房人群的职住平衡研究。
由于租房比购房在区位选择及更换方面更具灵活性，其平衡度理应更高、极端通勤比例应当
更低。“租赁职住平衡”或其反面“租赁职住分离”，在城市“就业机会”空间结构相对固定
的情形下，更大程度上反映了“租房机会”即城市租赁住房供给侧存在的问题。租住作为住
房消费全生命周期的始点即“刚性居住消费”，租赁职住平衡指数（以下简称“职住平衡指
数”）研究与应用更具实用性与迫切性。
二、城市篇
城市职住平衡指数与承载人口规模呈负相关
重点 23 城1职住平衡指数分布最低 65.33%、最高 89.41%。平衡度>80%的城市共计 13 个，
以太原、石家庄、长春、济南为代表；平衡度在70-80%之间城市共计8 个，包括武汉、天
津、杭州等；平衡度<70%的城市为上海、北京。结合城市规模等级来看，随城市规模等级上
升，职住平衡指数显著下降。超大城市职住平衡指数平均值 72.14%，显著低于特大城市
（79.67%）7.54 个百分点，更低于大城市职住平衡指数的平均值（83.47%）近 11.33 个百分
点。结合重点城市城区常住人口规模来看，职住平衡指数与城区常住人口承载规模呈现显著
1列入中央财政支持住房租赁市场发展试点城市：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、
武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都、天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁（数据缺失）、西安
1
负相关关系，以城区常住人口规模为自变量、职住平衡指数为因变量，回归结果较为显著
（R2=71.47%）。可见城区承载常住人口总量越高，职住运行压力越大，职住平衡指数越低；
城区承载常住人口规模越小，城市职住运行压力较小，职住平衡指数越高。
图：重点城市职住平衡指数图
数据来源：贝壳研究院
北京85 万租房人每日单程通勤距离超 20 公里
北京城区常住人口规模以 1775 万人排名第二位，职住平衡指数 65.33%，重点城市排名
中末位，超六成租房人职住距离在 10km 以内，同时职住距离 20km 以上比例仍高达 11.4%，
按全市租赁总人口 750 万测算，约有85 万租房人每日单程通勤距离超 20 公里。结合职住
距离与租金关系测算发现，租房位置每距离工作地点远 1km，月平均租金可省142 元。
在新一轮城市总体规划中，对北京提出人口总量上线、生态控制线、城市开发边界三条
红线的硬约束，叠加历史文化名城保护体系的诸多开发限制，对聚集四大中心定位于一身的
北京市来说，无疑对职住平衡改善提出了不小的挑战。
2