行业及产房地产
业
2022年03 月20 日
行 六部委表态维稳，释放积极信号
业
研
究/
看好——房地产行业周报（2022/03/12-2022/03/18）
行
业
点
评
相关研究
本期投资提示：
"融资调控思路转变时，长久期融资是
解题关键-房地产行业资金问题分析专 房地产行业数据：上周（22/03/12-22/03/18）45个重点城市新房合计成交 321 万平
证题 2：融资复盘与展望" 2022 年 3 月 米，环比-10%；其中，一二线环比-10%、三四线环比-11%；3 月截至上周一手房月成
券18 日交同比-48%，较 2 月-21pct；其中，一二线同比-40%、三四线同比-68%，分别较 2 月
研
"三部委积极表态维稳，将提防风险应 -21pct 和-24pct。上周14 个重点城市二手房成交85 万平米，环比-21%；年初累计至
究 今成交同比-43%。库存方面，上周15 城推盘 158 万平米，对应周成交/推盘比0.69
报对方案-国务院金融稳定发展委员会会
议点评" 2022 年 3 月 16 日 倍，最近 3 个月（21 年 12 月-22 年 2 月）分别为0.85 倍、1.23倍和1.00 倍。截至上
告
周末，15 城可售面积为 9,599 万平米，环比+0.5%；3 个月移动平均去化月数为 13.6 个
月，环比上升 0.5 个月，行业总体仍处于低库存阶段。
证券分析师 主要政策新闻：宏观方面，六部委提出要积极化解房地产企业风险，提出向新发展模式转
袁豪 A0230520120001 型的配套措施；财政部表示今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件；发改委称要扩
yuanhao@swsresearch 大保障性租赁住房供给；1-2 月房地产开发投资同比+3.7%；商品房销售面积同比-
联系人9.6%；证监会称要开展公募 REITs 扩募扩围；深交所表示要积极组织推动保障性租赁住
邓力 房基础设施REITs 试点。因城施策方面，北京表示“十四五”期间争取建设筹集保障性租
(8621)23297818×转 赁住房 40 万套；广东表示采用微改造方式推进城市更新，开工改造1000 个以上老旧小
dengli@swsresearch 区；央行等四部委及浙江省政府提出优化对保障性租赁住房的金融支持；九江调整公积金
政策，最高可贷60 万元/户；成都无备案租房可按季提取公积金，每季最多提取 2,100
元。土地方面，福州首批供地2 宗流拍、12宗地收金 66.3 亿，最高溢价 14.91%；合肥
2022 年首批供地的 17 宗涉宅地块均溢价成交，总成交价约 149.78 亿元；南通首批集中
供地挂牌 9 宗地块总出让面积50.94 万平米，将于 4 月 20 日出让；东莞共计出让8 宗涉
宅地，起拍总价 170.83 亿元；无锡集中挂牌出让 12 宗地块，总面积为82.8 万平方米。
公司动态跟踪：房企公告 22 年 2 月销售：华侨城 A 销售额 21 亿元(-64%)、华润置地销
售额98 亿元(-44%)。融资方面，南山控股子公司宝湾物流发行 5 亿中票；旭辉控股集团
发行10 亿中票。收购转让方面，美的置业9.07 亿元收购金科地产两家子公司股权。业
绩方面，招商积余 21 年营收 105.9 亿元(+22.42%)；归母净利润5.13 亿元(+17.3%)；
保利物业 21 年营收 107.8 亿元（+34.2%）；归母净利润约为8.5 亿元（+25.6%）。
一周板块回顾：板块表现 方面，SW 房地 产指数上涨 1.98%，沪深300 指数下跌
0.94%，相对收益为2.93%，板块表现强于大市，在 31 个板块排名中排第 1 位。个股表
现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：新华联、天保基建、
*ST 实达、苏州高新、阳光城，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为中润资源、金
宇车城、浙江东日、宜华健康、*ST 新梅。物业管理板块个股平均上涨 0.85%，沪深300
指数下跌 0.94%，相对收益为 1.8%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企21/22PE
均值分别为5.2/4.8 倍；物管 21/22PE 均值分别为21/14 倍。
投资分析意见：房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对 GDP贡献占比
近三成，但目前房地产经历多重调控和资金困境之下，对经济影响可能会逐步进入低位拖
累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳
地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再
提升，优质房企有望迎来量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保
利发展、金地集团、建发股份、新城控股、招商蛇口、金科股份、中国建筑、万科A；H
股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、碧桂园；并维持物业管理板块“看
好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大
正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期。
1
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行业点评
1．行业数据
1.1 新房成交量
1.1.1 成交周环比：上周45城周成交环比下降10%，一二线环比下
降 10%、三四线环比下降 11%
上周(3.12-3.18)45 个重点城市新房合计成交 320.7 万平米，环比下降 9.8%，较
21 年周均成交626.2 万平米下降48.8%，较本年周均成交 268.3 万平米上升19.5%。
其中一二线城市合计成交268.4 万平米，环比下降9.7%，较 21 年周均成交486.4
万平米下降 44.8%，较本年周均成交 220.9 万平米上升 21.5%。三四线城市合计成交
52.3 万平米，环比下降10.6%，较 21 年周均成交139.8 万平米下降62.6%，较本年周均
成交47.4 万平米上升 10.3%。
按照更细分城市能级来看，
上周(3.12-3.18)4 个一线城市新房合计成交 66.6 万平米，环比下降5.9%，较 21 年
周均成交 112.8 万平米下降41%，较本年周均成交 56.3 万平米上升18.2%。
上周(3.12-3.18)17 个二线城市新房合计成交 201.8 万平米，环比下降10.9%，较 21
年周均成交373.6 万平米下降46%，较本年周均成交 164.5 万平米上升22.6%。
上周(3.12-3.18)16 个三线城市新房合计成交 50.1 万平米，环比下降9.4%，较21 年
周均成交 92.6 万平米下降 45.9%，较本年周均成交 34.8 万平米上升44%。
上周(3.12-3.18)8 个四线城市新房合计成交 2.2 万平米，环比下降32.5%，较 21 年
周均成交 47.2 万平米下降 95.4%，较本年周均成交 12.6 万平米下降82.6%。
注：四线城市牡丹江于18 年 9 月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟
踪的城市为45 城。
2
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行业点评
图 1：16-21 年周均成交面积&21 年最近 8 周成交面积
(万平米) 2022年最近8周成交面积 (%)
8002016-2022周均成交面积 180
70060150
120
600 564547
60639390
500 105 96
114 10632 48
55 1860
400 576274
415 56 3 30
55 2
300 374 50
378 36713287 0
327 330 35 40 289
200 37 225280
226 202 (30)
165 140
100 89 (60)
139 113 117 56
8684 8998 56 968980 7167
0 3452 (90)
一线城市(4个城市)二线城市(17个城市)
三线城市(16个城市) 四线城市(8个城市)
45城一手房周成交环比（右轴）
资料来源：Wind，申万宏源研究
1.1.2 成交月同比：3月45 城月成交同比下降 48%，一二线同比下
降 40%、三四线同比下降 68%
3 月(3.1-3.18)45 个重点城市截止上周一手房合计成交927 万平米，较2 月同期环
比上升 30%，较去年 3 月同期同比下降 48.4%。其中当月成交同比较 2 月下降 21.3pct；
年初累计至今成交0.4 亿平米，同比下降35.7%。
其中一二线城市合计成交756.7 万平米，较2 月同期环比上升 44.8%，较去年3 月
同期同 比下降 40.2%，其 中当 月成交 同比较2 月 下降 20.6pct；年 初累 计至今 成交
3498.3 万平米，同比下降28.3%。三四线城市合计成交 170.3 万平米，较2 月同期环比
下降10.8%，较去年3 月同期同比下降68%，其中当月成交同比较 2 月下降 24.1pct；
年初累计至今成交855.4 万平米，同比下降54.7%。
按照更细分城市能级来看，
3 月(3.1-3.18)4 个一线城市截止上周一手房合计成交179.6 万平米，环比 2 月上升
16.6%，较去年3 月同比下降44.1%，其中当月成交同比较 2 月下降 41.8pct；年初累计
至今成交 900.3 万平米，同比下降25.9%。
3 月(3.1-3.18)17 个二线城市截止上周一手房合计成交577 万平米，环比 2 月上升
56.6%，较去年3 月同比下降38.9%，其中当月成交同比较 2 月下降 14.5pct；年初累计
至今成交 2597.9 万平米，同比下降29.1%。
3 月(3.1-3.18)16 个三线城市截止上周一手房合计成交155.4 万平米，环比 2 月上升
65.8%，较去年 3 月同比下降53.7%，其中当月成交同比较 2 月下降 4.3pct；年初累计
至今成交 563 万平米，同比下降54.2%。
3
请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第 3 页 共 22 页 简单金融 成就梦想
行业点评
3 月(3.1-3.18)8 个四线城市截止上周一手房合计成交 15 万平米，环比 2 月下降
84.6%，较去年 3 月同比下降 92.4%，其中当月成交同比较 2 月下降 56.5pct；年初累计
至今成交292.4 万平米，同比下降 55.5%。
图 2：各线城市一手房成交面积同比
（%）
140
120
100
80
60
40
20
0
(20)
(40)
(60)
(80)
(100)
45个城市一手房成交量合计一线城市(4个城市)
二线城市(17个城市) 三线城市(16个城市)
四线城市(8个城市)
资料来源：Wind，申万宏源研究
图 3：45 城一手房累计成交同比
（%）
200
150
100
50
0
(50)
(100)
45个城市一手房成交量合计 一线城市(4个城市)
二线城市(17个城市) 三线城市(16个城市)
四线城市(8个城市)
资料来源：Wind，申万宏源研究
表 1：一手房每周成交
一手房每周交 上周成交