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所属行业 房地产 相关研究：
发布时间 2022 年 3 月 9 日 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多
大？
行业研究——地产“春天”系列⑤2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，
2021 更看好以长三角为主的核心城市
房地产行业利润的底在哪？何时将逢春？2020 年 12 月月度数据：全年销售17.4 万亿，疫
情冲击下房地产实现 8.7%的增长
核心观点：年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级
新的会计年度年度来临，又到了房企密集披露年报的季城市具备先发优势
节，从日常分散的信息可以直观感受，房企 2021 年的年报 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？
情况应该不会特别美观，利润能与上年持平可能就是一个比企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领
长三角？
较好的结果，再差点就是负增长，最差的则是亏损，甚至于
企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当
巨亏，全年的辛苦白费。但同时，利润情况并不理想可能也
企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城
是大家事先所能预见到的，应该也不会有太多的意外。
如何探底回升
研究员于小雨
rain_yxy（微信号)
yuxiaoyu@ehconsulting
王玲
w18705580201（微信号）
wangling@ehconsulting
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引言
阳春三月，万物更新，希望之始。新的会计年度年度来临，又到了房企密集披露年报
的季节，从日常分散的信息可以直观感受，房企2021 年的年报情况应该不会特别美观，利
润能与上年持平可能就是一个比较好的结果，再差点就是负增长，最差的则是亏损，甚至
于巨亏，全年的辛苦白费。但同时，利润情况并不理想可能也是大家事先所能预见到的，
应该也不会有太多的意外。
从利润的角度来说，房地产行业的利润向制造业过渡，各方已经形成了共识，也在有
意识的做准备，心理上靠前，行动上靠后，虽然说，都觉得利润率下行，或者回归到制造
业是必然的归属，但在惯性主导下，人们去接受这种既定的结局还需要更多的准备，而后
采取一系列行动和举措来减缓利润下滑的速度，所以才有了精细化管理、组织架构调整等
等，最大化的去压缩任何可能出现的成本开支，尽可能的留出利润的空间。
2021 年房地产行业经历了严峻挑战，暴雷事件时时上演，各类政策轮番出台，行情持
续趋冷，能够在严峻的行业形势中存活已属不易，理想的利润更是增量式的存在，利润可
观当属意外之喜。
目录
1、收入增长减速确定，但短期负增长难现，利润探底仍将持续 .......... 2
2、利润来自于房地价差，来自于时间 ................... 3
3、房价进入“稳”区间，房-地高价差空间不再 ............. 4
4、2021 年利润触底，2022年或逢春 ................ 5
1、 收入增长减速确定，但短期负增长难现，利润探底仍将持续
又到新的会计年度，不断有房企发布盈利预告或业绩快报。企业年度经营业绩增长放缓
或负增长的趋势仍旧在延续，由于房企暴雷的出现，为了项目烂尾，提升消费者购房信心，
预售资金处于严监管状态，确保项目的顺利建设交付，各房企也在积极配合政策，投身保交
房任务中，所以从说收入端来说，增长减速或比较确定，负增长或短期难现。
不出意外的是，多家企业归属于上市公司股东的净利润出现明显的下跌，主要原因之一
在于：其一、结转项目的毛利润率较前期降低，所以利润情况普遍并不理想；其二、经营型
业务为主的企业，受疫情影响，文旅产业、商业项目经营情况不佳，利润相应并不理想。未
来来看，利润经历了一段时间的探底过程。
图表：2021年房企收入和利润变动情况（亿元）
企业名称营业收入 归属母公司股东的净利润 营业收入 yoy 归属母公司股东的净利润yoy
中南建设- 7.08~21.23 - -90%~-70%
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华侨城A- 31.88~41.32 --74.86%~-67.42%
绿地控股5349.33 76.49 17.3% -49.0%
招商蛇口1606.43103.72 23.9% -15.4%
华发股份 514.08 31.95 0.8%10.1%
金地集团 992.32 94.63 18.2% -9.0%
保利发展2850.48275.77 17.2% -4.7%
浦东金桥 46.17 16.23 28.5% 46.5%
外高桥 88.84 9.39-13.1% 30.1%
陆家嘴 138.72 43.11 -4.2%7.5%
资料来源：亿翰智库，wind
2、利润来自于房地价差，来自于时间
1998 年开始，中国房地产行业开始走向市场化道路，自此，一切围绕房屋而生的事物不
断涌现，金融产品、个人按揭贷款，土地招拍挂制度，土地改革等等，各方都在自由的框架
内享受着房地产欣欣向荣发展带来的利益，包括开发商、地方政府、金融机构、中介机构等
等。
过去的20 余年内，房地产行业对于各种利好应享尽享，开启了自己的好年华，好时光。
抛开满足人们对房屋“住”的需求，这一道德层面的诉求，各方争相涌入地产行业的根本原
因还在于—房地产行业确有利可如图（虽然直白，直接，但事实如此），而且赚钱也是容易
的。
赚钱的前提在于钱的自由。外部来钱容易，各种资金方都愿意把钱投到地产行业内，信
托、基金、资管、银行都乐于将资源放在收益相对较高的地产领域，而且当时地产行业的风
险也在可控的范围，资金流向地产并无过多的约束。内部资金上说，预售制度给了房企更多
的空间，可以卖楼花给消费者，再通过 2-3 年的建设完成交房，在这期间，企业已经可以将
卖房款用于再投资再建设，钱在房企手中自由的流动，自由的支配，自由的使用，企业的路
子走的通畅，这是企业能够赚钱的前提。
赚钱的门槛并不高。很多人应该都总结过，住宅开发的流程，买地——建房——销售，
毫无技术难度，也无技术门槛。房子交付给消费者之后，企业就能结转出收入和利润，是个
蛮开心且并不费力的事情，所以能够吸引较多的主体进入行业，只要努努力都能成为行业的
参与者。
赚钱的根本在于房价地价差。从经济学的角度来说，利润就是收入与成本之间的差额，
差额越高，利润越可观。房地产能够赚钱或者说能赚较多的钱，根本就在于买的地与卖的房
的价格之间存在较大的差距。从时间维度上看，房价、地价都是在不断向上走，地价也在逐
渐追赶房价，但是房价地价之间依旧保持着时间差，即随着时间的推移，房价上涨的速度依
旧没有低于地价上涨的速度，所以企业仍旧有较大的利润空间存在。
因为有这个空间存在，所以企业也有更高的意愿投身地产行业，相应的也带动了相关链
条的发展繁荣，金融的链条，家居家电、建筑建材、装修装饰等等，各方相处融洽，一派繁
荣景象。
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图表：房地产贷款余额走势
60 50%
50 40%
40
30%
30
20%
20
10 10%
0 0%
2019-06 2020-02
2007-06 2008-02 2008-10 2009-06 2010-02 2010-10 2011-06 2012-02 2012-10 2013-06 2014-02 2014-10 2015-06 2016-02 2016-10 2017-06 2018-02 2018-10 2020-10 2021-06
商业性房地产贷款余额（万亿） 商业性房地产贷款余额同比增长
资料来源：亿翰智库，WIND
3、房价进入“稳”区间，房-地高价差空间不再
也正由于前期活的太过容易，人们已经适应于比较轻松的氛围，所以当外部环境有所变
化时，心理的惯性促使人们会有更多的不适应。随着房地产行业的越发成熟，竞争到了白热
化阶段，房地产行业曾经的蓝海也必然会进入到红海地带，不难理解，看到某个行业赚钱，
很多人都想要分一杯羹，当涌来分享的群体越来越多，每个个体所能分到的份额和质量也就
会越有限。
2015 年开始，去库存的大幕拉开，加上棚改货币化的推动，三四线城市也开始进入到回
暖的周期，地价也相应开始走高，这于地方政府而言，可能也是乐见，在走高的地价加持下，
政府能够收入到手的钱也会增多，也便能够更好的去做基础设施建设，去做好城市的治理。
房地产行业全线繁荣，竞争更加激烈，当越来越多的群体去争夺有限的资源（主要指土地）
时，毫无疑问资源的价格会稳步的，甚至快速的上行。
而与此同时，房屋虽有金融属性，但更根本的还是在于“居住属性”，2016 年中央经济
工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，从根本上定义了房屋的本质属性，房屋
的用途就在于“住”，不是金融产品，不是投资品，要满足“住”的目的，房价就需要在一
个合理的区间内变动，房价涨的太快必然是带有投机属性的，一方面会吸引投机者投机炒房；
另一方面，也不利于居民合理的“住”的需求的实现，太高的房价拔高了人们拥有住房的成
本。所以“房住不炒”政策严格贯彻执行，各类型政策同步到位，确保房价能够“稳”。各
举措协同发力下，“房住不炒”取得显著成效，房价进入“稳定变动”区间，2021 年全国商
品房成交均价为 10139 元/平米，同比涨幅下滑3.1 个百分点至 2.8%。
图表：2001-2021 年商品房及商品住宅平均销售价格走势
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30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
商品房价格同比涨幅 商品住宅价格同比涨幅
资料来源：亿翰智库，国家统计局
3 月 2 日，国新办举行促进经济金融良性循环和高质量发展新闻