随着我国经济社会的不断发展以及住房体制改革的持续深入，房地产行业日 益成为国民经济的重要组成部分，并在新时代中得到了迅速的发展。在我国经济 社会发展和多层次资本市场不断完善的背景下，房地产企业融资方式呈现多元化 趋势。然而，房地产企业资金短缺问题依然较为普遍，显然已经成为制约房地产 行业发展的瓶颈。因此，有必要对房地产企业融资及其风险管理等相关问题进行 深入研究。加强房地产企业融资风险管理，不仅有利于国家打好防范化解重大风 险攻坚战，也有利于房地产企业合理安排地产项目开发节奏，稳健防范企业财务 风险和经营风险。 本文基于MM理论、权衡理论、优序融资理论和代理成本理论等经济金融 管理相关理论，阐述了房地产企业融资风险管理的理论基础。同时，本文综合运 用文献研究法、系统分析法、理论研究法和案例研究法等相关方法，对房地产企 业融资风险管理进行了深入研究。本文的研究内容主要分为三个部分：首先，通 过详细阐述房地产企业融资风险管理相关的核心概念，具体包括房地产的内涵、 企业融资的概念以及融资风险的界定，系统介绍了与房地产企业融资风险相关的 现代融资理论，并分析了现阶段国内外房地产企业融资的现状；其次，基于房地 产企业融资风险管理研究框架和风险管理流程，具体包括融资风险识别、融资风 险度量、融资风险转移和融资风险控制，从这四个方面深刻阐述了房地产企业融 资风险管理的闭环全过程，并重点阐述了基于模糊层次分析法的房地产企业融资 风险评价模型；最后，在阐述房地产企业融资风险体系原则的基础上，构建房地 产企业融资风险管理体系的内容框架和需要考虑的各种因素，并基于某房地产企 业进行了深度的融资风险管理案例研究，提出了防范和控制房地产企业融资风险 的具体措施。本文不仅在理论上充实了房地产企业融资风险管理的相关理论文献， 也在实践上对指导房地产企业进行有效的融资风险管理具有重要意义。 关键词：房地产，融资风险，风险管理 2 ABSTRACT With the development of economy and society and the in-depth development of China's housing system reform, the real estate industry, as a new industry and increasingly become the pillar industry of China's national economy, has been developing rapidly. Under the background of China's economic and financial development and the continuous improvement of multi-level capital market, the financing mode of real estate enterprises presents a diversified trend. However, the problem of capital shortage of real estate enterprises is still common, which has become the bottleneck of the development of real estate industry. Therefore, it is necessary to deeply study the financing and risk management of real estate enterprises. Strengthening the financing risk management of real estate enterprises is not only conducive to preventing and resolving major risks, but also beneficial to the real estate enterprises to reasonably arrange the development pace of real estate projects, and to control the financial risk and operational risk of enterprises. Based on the related theories of MM theory, weighing theory, optimal sequence financing theory and agency cost theory, this paper conducts an in-depth study on the financing risk management of real estate enterprises by using the literature research method, systematic analysis method, theoretical research method and case study method. First of all, through the details of the core concepts of the real estate enterprise financing risk management related, including the concept of real estate itself, the concept of corporate financing and financing risk, the concept of system is introduced and the real estate enterprise financing risk related to modern financing theory, and analyzes the present situation of real estate enterprise financing at home and abroad at present stage; Secondly, based on the financing risk analysis framework of real estate enterprises, including the identification, measurement, transfer and control of financing risk, the closed-loop process of financing risk management of real estate enterprises is profoundly expounded from these four aspects, and the financing risk evaluation model based on fuzzy AHP is emphatically expounded. Finally, on the basis of elaborating the principles of the financing risk system of real estate 3 enterprises, the content framework of the financing risk management system of real estate enterprises and various factors to be considered are constructed, and based on a real estate enterprise financing risk management case study，and the concrete measures to prevent financing risk of real estate enterprises are put forward.. This paper not only enriches the theoretical literature of financing risk management of real estate enterprises in theory, but also provides certain theoretical guidance and practical reference for financing risk management of real estate enterprises in practice. KEYWORDS: real estate, financing risk, risk management 4 目 录 摘要 .................... 1 ABSTRACT ......... 2 目 录 .................. 4 第一章 绪论 ........ 1 1.1选题背景与问题提出 ........... 1 1.2 研究目的与研究意义 .......... 2 1.2.1 研究目的 ...................... 2 1.2.2 研究意义 ...................... 3 1.3国内外研究现状与简要评述 4 1.3.1 关于房地产企业融资风险方式的研究 ..... 4 1.3.2 关于房地产企业融资风险评价和度量的研究 ........................ 5 1.3.3 关于房地产企业融资风险转移和控制的研究 ........................ 5 1.3.4 对现有文献的简要评述 ............................. 7 1.4 研究内容与结构安排 .......... 7 1.4.1 研究内容 ...................... 7 1.4.2 结构安排 ...................... 8 1.5 研究方法与技术路线 .......... 9 1.5.1 研究方法 ...................... 9 1.5.2 技术路线 .................... 10 第二章 房地产企业融资理论基础与现状分析 ............. 11 2.1 核心概念界定 .................... 11 2.1.1 房地产 ........................ 11 2.1.2 企业融资 .................... 12 2.1.3 融资风险 .................... 12 2.2 现代企业融资理论 ............ 13 2.2.1 MM理论 ..................... 13 2.2.2 权衡理论 .................... 14 2.2.3 优序融资理论 ............ 15 2.2.4 代理成本理论 ............ 16 2.3 国内外房地产企业融资现状分析 .................... 17 2.3.1 国外房地产企业融资现状分析 ............... 17 5 2.3.2 国内房地产企业融资现状分析 ............... 18 第三章 房地产企业融资风险识别及度量研究 ........... 19 3.1 房地产企业融资方式分析. 19 3.1.1 房地产开发贷款 ........ 19 3.1.2 上市融资 .................... 20 3.1.3 债券融资 .................... 21 3.1.4 信托融资 .................... 21 3.1.5 其他方式融资 ............ 22 3.2 房地产企业融资风险内因识别 ........................ 22 3.2.1 房地产企业融资结构 22 3.2.2 房地产企业融资规模 23 3.2.3 房地产企业融资时机 24 3.3 房地产企业融资风险外因识别 ........................ 25 3.3.1 房地产企业融资中的政策风险 ............... 25 3.3.2 房地产企业融资中的利率风险 ............... 26 3.3.3 房地产企业融资中的汇率风险 ............... 27 3.4 房地产企业融资风险度量. 27 3.4.1 建立度量房地产企业融资风险的指标体系 .......................... 27 3.4.2 确定房地产企业融资风险的各个因素权重并综合计算融资风险 ..................... 28 第四章 房地产企业融资风险转移和控制研究 ............. 30 4.1 房地产企业融资决策风险转移和控制 ............ 30 4.1.1 确定合理的融资方式 30 4.1.2 确定合理的融资结构 31 4.1.3 确定合理的融资额度 31 4.1.4 选择恰当的融资时机 32 4.2 房地产企业融资政策风险转移和控制 ............ 32 4.2.1 预防性策略 ................ 32 4.2.2 风险分散化策略 ........ 33 4.2.3 风险发生后的缓解策略 ........................... 33 4.3 房地产企业融资利率风险转移和控制 ............ 34 4.3.1 确定最优的借款结构 34 4.3.2 选择恰当的利率支付方式 ....................... 35 4.3.3 利用金融衍生工具进行利率管理 ........... 35 6 4.4 房地产企业融资汇率风险转移和控制 ............ 36 4.4.1 预测货币汇率变化趋势 ........................... 36 4.4.2 选择合适的融资货币 37 4.4.3 利用贷款协议中的保护性条款 ............... 38 第五章 房地产企业融资风险管理体系构建及案例研究 ............................ 39 5.1 建立房地产企业融资风险管理体系的原则 .... 39 5.2 房地产企业融资风险管理体系的内容 ............ 40 5.2.1 融资风险的识别 ........ 41 5.2.2 融资风险的度量 ........ 41 5.2.3 融资风险转移和控制 42 5.2.4 监控融资风险管理实践 ........................... 42 5.3 构建融资风险管理系统时需要考虑的因素 .... 43 5.3.1 企业外部环境 ............ 43 5.3.2 企业财务状况 ............ 43 5.3.3 企业生命周