目录 第一部分：商业部分 1-大连市概况　　5 1-1大连市概况　　5 2-大连市的商业分析　　5 2-1市场回顾　　5 2-1-1国营商场同合资商场共存　　5 2-1-2超市效应　　6 2-1-3商场相对比较集中　　7 2-2大连商业分析　　7 2-2-1大连现时商业总存量　　7 2-2-2未来商业供应　　7 2-2-3市场售价及租金反映　　10 2-3大连商业个案分析　　11 2-3-1大连胜利广场　　11 2-3-2大连大世界家居广场　　12 2-3-3大连奥林匹克购物广场　　13 3-　项目的商场部份分析　　15 3-1项目概况　　15 3-2项目SWOT分析　　16 S——项目优势　　16 W——项目劣势　　16 O——机会　　17 T——威胁　　18 4-市场定位　　18 4-1国内市场形势　　19 4-2大连商城的形势　　21 4-3本项目覆盖地域及经济潜力　　22 4-4市场需要什么　　23 4-4-1商场档次分析　　24 4-4-2商场类型　　25 4-4-3商场主题分析　　25 4-5本项目产品定位　　26 4-5-1档次定位　　26 4-5-2本项目的主题定位　　28 ※　首创旅游式主题的商业物业概念　　28 ※　主题新颖的吸引　　28 ※　市内旅游文化的支持　　28 ※　对消费人群的吸引力　　29 ※　借用概念的吸引力　　29 ※　借用其它元素的吸引力　　30 4-5-3形象定位　　30 4-5-4项目定位的发展优势　　31 4-6项目产品设计建议　　33 4-6-1针对项目整块建议　　33 4-6-2针对　A、B、C、X地块的业态？　　33 4-6-3针对D、E地块规划　　35 4-6-4针对D、E地块的业态设置　　35 4-7项目的特色如何营造　　38 5-商场的租售策略　　40 5-1目标客户　　40 5-1-1销售目标客户　　40 5-1-2招商客户　　40 5-2租售时机　　40 5-3租售策略　　41 5-3-1租售推广策略　　41 5-5主要促销手段　　45 5-6招商条件　　46 5-6-1租金优惠　　46 6-商场的经营管理　　47 6-1角色　　47 6-1-1对内经营　　47 6-1-2对外经营　　47 6-2目标　　48 6-3效果　　48 6-3-1旺人（消费人流）　　48 6-3-2旺场（投资者和商家）　　49 6-3-3旺财（经营收益）　　49 6-3-4运用多元化经营策略，　　50 6-4商业物业主要经营管理模式　　50 6-4-1经营模式比较　　50 6-4-2采用经营模式的论证　　52 6-4-3结论　　52 7-经营推广　　53 7-1推广活动　　53 7-2信息系统建议　　53 7-4经营促销手段参考　　54 8-经营管理组织架构　　55 9-商业招商经营运作优势　　55 9-1-1具有较强的商业招商能力，　　55 9-1-2具有实际招商操作经验，　　55 9-1-3具有引入主力店的成功经验　　56 9-1-4丰富商业经营运作经验，　　57 9-1-5服务品牌　　57 第二部分：住宅部分 1-大连住宅市场概况分析　　59 2-　项目的优势劣势分析　　60 2-1项目优势：　　60 2-2项目劣势：　　60 3-　目标客户的定位和分类　　61 3-1住宅的目标客户分析　　61 3-2公寓的目标客户分析　　61 4-　项目定位　　62 4-1项目理解　　62 4-2产品定位　　62 4-3形象定位　　63 4-4项目形象包装　　64 5-　产品建议　　64 5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议　　64 5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明　　64 5-2户型设计建议：　　67 6-项目命名的初步建议　　67 6-1项目整体命名　　67 6-2商业命名　　67 7-　住宅与商业的互动分析　　68 7-1住宅与商业的统一性　　68 7-1-1住宅统一性体现　　68 7-1-2商业统一性的体现　　68 7-1-3　住宅和商业的协调　　68 7-2住宅和商业开发推售的互动策略　　69 6-3说明　　71