在目前全球性金融危机，各国经济存在较大下行风险的情况下，做为中国经 济重要支柱的房地产业，经历了自 2005 年以来针对该行业的长期宏观调控，目 前正处于水深火热之中，成本急剧上升，销售不畅，还贷压力巨大。针对目前及 未来的各种不确定性，对一般住宅小区房地产项目进行可行性研究，并以北村小 区为实证案例，具有现实意义。 本报告的主要研究方法， 1、市场定位分析，运用 SWOT 等方法进行分析； 2、项目投资及销售估算，单位建筑工程投资估算法、单位实物工程量投资 估算法等； 3、项目财务评价，采用静态和动态的方法，以动态为主； 4、不确定性分析，采用盈亏平衡分析、敏感性分析方法、概率分析方法； 5、风险分析，采用层次分析法和模糊评价法等。 本文的主要内容包括:绪论部分，项目的市场分析，项目开发方案选择，项 目投资及销售估算，项目财务评价，项目不确定性分析，项目风险分析和控制等 方面，对北村小区项目的可行性做出了科学合理的决策，并对海尔路及辽阳西路 交界处周边的一般住宅小区房地产项目的可行性研究及决策提供一个可供参考 的范本，进而对青岛市类似一般住宅小区房地产项目提供参考。 该项目在投资经营期内，财务内部收益率大大高于银行贷款利率及基准折现 率，财务上可行。全投资动态回收期为 3.48 年;影响本项目的主要不确定性因素 为建筑工程开发成本和销售收入，通过盈亏平衡分析、敏感性分析、不确定性分 析，该项目对建筑工程开发成本的变动承受能力较强，对销售收入变动较为敏感， 项目有一定抗风险能力。项目盈利能力较强，资金回收时间较短，从财务经济指 标来看，该项目可行。 关键词:可行性分析、一般住宅小区、房地产项目Feasibility study of general residential community real estate project Demonstration by Beichun community Abstract In the current global financial crisis, the economy down there is a big risk as an important pillar of China's economy the real estate industry has experienced since 2005 against the industry's long-term macro-control, is now in dire straits, sharp increase in costs, sales are sluggish, repayment great stress. For current and future uncertainties, the general residential real estate community to conduct a feasibility study, and Beichun community for the empirical case has practical significance. In this paper, the main research methods: 1， Market position analysis: the use of SWOT analysis and other methods； 2， The project investment and sales estimates: construction investment estimation units, unit volume of physical investment projects, such as estimates of the Law； 3， Project financial evaluation: the use of static and dynamic approach to the dynamic-based； 4: Uncertainty analysis: the use of break-even analysis, sensitivity analysis, probability analysis；5: Risk analysis: The analytic hierarchy process and fuzzy evaluation method. In this paper, the main contents include: Preface part of the project's market analysis, project development options, project investment and sales estimates, project financial evaluation, project uncertainty analysis, project risk analysis and control of the Beichun community , the feasibility of the project community made a scientific and rational decision-making, and Haier-Liaoyang-west Road and the junction of the surrounding general residential community real estate project feasibility studies and decision-making to provide a template for reference, and thus similar to the general residential Qingdao real estate community reference projects. Operating in the investment of the project period, the financial internal rate of return much higher than the benchmark bank lending rate and the discount rate, financial viability. Wide dynamic investment recovery period is 3.48 years； affect the project's main uncertainties for the construction development costs and sales revenue, through the break-even analysis, sensitivity analysis, uncertainty analysis, the project development costs of the construction changes ability to bear on the more sensitive to changes in sales revenue, the project must have ability to resist risks. Strong profitability of the project, funding ashorter recovery time, economic indicators from the financial point of view, the project is feasible. Key words: Feasibility analysis, General residential community, Real estate projects目 录 1 绪论 1 1.1 选题的背景、目的及意义 1 1.1.1 研究背景 1 1.1.2 研究目的及意义 2 1.2 本文所要研究的内容和方法 2 1.2.1 本文所要研究的内容 2 1.2.2 本文研究所要采用的方法 2 1.3 房地产项目可行性研究概述 3 1.3.1 房地产项目可行性研究的概念 3 1.3.2 房地产项目可行性研究的作用 3 1.3.3 房地产项目可行性研究的主要内容 3 1.3.4 房地产项目可行性研究的依据 5 1.3.5 房地产项目可行性研究的一般步骤 5 2 北村住宅小区项目的市场分析 7 2.1 国内房地产市场现状分析 7 2.1.1 房地产开发企业概况 7 2.1.2 国内住宅房地产市场现状分析 8 2.2 青岛市住宅市场的供给与需求分析 9 2.2.1 青岛市国民经济概况 9 2.2.2 青岛市住宅市场的供给分析 9 2.2.3 青岛市住宅市场的需求分析 12 2.3 北村住宅小区项目的周边区域竞争分析 13 2.4 北村住宅小区项目的 SWOT 的分析 17 2.4.1 优势(S) 17 2.4.2 劣势(W) 17 2.4.3 机会(O) 17 2.4.4 威胁(T) 17 2.5 北村住宅小区项目的市场定位 18 2.5.1 项目目标客户定位 18 2.5.2 户型定位 18 2.5.3 销售价格定位 18 3 北村住宅小区项目开发方案 19 3.1 北村住宅小区项目主要指标 19 3.1.1 项目用地情况 19 3.1.2 项目主要经济技术指标 19 3.2 项目开发方案 20 3.2.1 北村住宅小区项目工程概况 20 3.2.2 项目开发的质量目标和要求 20 3.2.3 项目总体开发计划 20 4 北村住宅小区项目投资及销售估算 21 4.1 一般住宅小区房地产项目含义 21 4.2 一般住宅小区房地产项目的投资构成 214.2.1 土地费用 21 4.2.2 前期费用 22 4.2.3 建安工程费用 22 4.2.4 建设单位间接费 22 4.2.5 不可预见费用 25 4.2.6 开发期间税费 25 4.3 北村住宅小区项目总投资估算 25 4.3.1 土地费用 26 4.3.2 前期费用 26 4.3.3 建安工程费用 30 4.3.4 建设单位间接费 32 4.3.5 不可预见费用 32 4.3.6 开发期间税费 32 4.4 北村住宅小区项目销售估算 34 5 北村住宅小区项目财务评价 35 5.1 一般房地产项目财务评价常用方法综述 35 5.1.1 财务静态评价方法 35 5.1.2 财务动态评价方法 36 5.2 项目财务可行性分析 37 5.2.1 财务评价分析结果汇总表 37 5.2.2 财务评价基础数据 37 5.2.3 财务静态评价分析 37 5.2.4 财务动态评价分析 38 5.2.5 财务评价结论 38 6 北村住宅小区项目不确定性分析 40 6.1 盈亏平衡分析 40 6.1.1 盈亏平衡分析的基本理论 40 6.1.2 房地产项目盈亏平衡分析的特点 40 6.1.3 以销售价格为指标进行盈亏平衡分析 41 6.1.4 以销售面积为指标进行盈亏平衡分析 41 6.2 敏感性分析 42 6.2.1 敏感性分析的基本理论 42 6.2.2 北村小区单因素敏感性分析 44 6.2.3 北村小区多因素敏感性分析 45 6.3 概率分析 48 6.3.1 概率分析的基本理论 48 6.3.2 北村小区概率分析 50 7 北村住宅小区项目风险分析和控制 54 7.1 风险管理的基本理论 54 7.1.1 工程项目风险的定义、特点及分类 54 7.1.2 项目风险管理的定义、内容和程序 54 7.2 项目具体风险分析 567.2.1 一般房地产开发项目主要风险因素分析 56 7.2.2 北村小区项目主要风险因素分析 57 7.3 项目风险应对 61 7.3.1 房地产开发项目风险应对的基本理论 61 7.3.2 北村项目风险应对措施 63 结 论 64