集中式长租公寓白皮书 链家研究院 2017—2018 2018，慢一点 回顾过去的几年，作为一个整体，长租公寓已经成为一个标准化的行业，且已经初具规模，形成多层次、广覆盖的供给体系。不少代表性的品牌公寓已经有七八年的历史，这些在“盐碱地”上成长起来的企业，基本经历了一个相对完整的运营管理周期，运营能力得到一定程度的验证，因而也获得了资本市场的认可，估值超过200亿的企业已经出现，估值超过10亿的创业公司已经不在少数。这是行业初步形成的第一个标志，即出现了一批被验证、可持续运营的品牌机构。第二个重要标志是公寓产业链的形成，在房源、开发、运营、资金、管理等关键节点都已出现相对完整的服务链条，围绕着运营效率和租客体验衍生出了租赁信息平台、管理系统、租赁金融、保洁维修等各细分行业，以租住服务为核心的产业链闭环逐渐形成。 回顾过去的一年，2017可以说是我国长租公寓超高速增长的一年。从需求端看，床位、单间、整租，低端、中端、高端，围绕流动人口、年轻白领、家庭等全年龄、全周期的产品线已经相当丰富。从供给端看，集体租赁土地入市、全国近120块自持性租赁住宅用地连续推出，从而形成增量开发与存量盘活相互补充的两个租赁市场。从运营端看，包租模式已经升级迭代，轻重结合、资管分离、租赁平台等商业模式的创新加速，全产业链的运营能力有所提升。从金融端看，租赁金融试点不断落地，多起REITs产品发行，风险资本大量涌入长租公寓领域，银行开始为租赁市场提供授信支持，金融机构与开发企业、运营公司的合作愈加密切。从政策端看，行业监管更加规范，从顶层的供应规划、租约保障到具体的消防审查，都日趋规范，行业环境不断重塑。 然而，抛开表面上纷繁复杂的变化，站在今天这样一个亢奋的时间点，我们更需要冷静地看待租赁、看待公寓，真正让我们看清这个世界的，不是我们的眼睛，而是我们的洞察，我们的认知能力。 第一，租赁是一个慢活，快不了，慢才是真正的能力。规模的快速扩张很可能是陷阱，而非效率。1万间与5万间的规模所需要打磨的能力是完全不同的，做到1万间，不等于可能做到5万间。但是如果能够做到50万间，就有可能在很短的时间内做到数百万间。换言之，这个行业的突出特点是规模效率的变化曲线是非线性的。5万间以内的规模效率不高、10万间级别的规模效率中性、50万间级别的规模效率很大，因此，第一个5万级别的门槛是最难跨越的，这也是为什么95%的品牌公寓企业的规模都小于这个量级的原因。同时，这个量级也是大量企业的“死亡陷阱”，扩张过快，试图快速突破，特别是高杠杆驱动的扩张，基本都要以死亡为代价。 01 第二，长租公寓的核心是运营，运营的核心在于房、资金和租赁关系的管理与服务。房是资产、房是起点，如果拿房成本太高、库存结构不合理，运营能力再强，也无法保证收益。从人的角度看，租赁运营最大的挑战是出租周期