012018，慢一点 回顾过去的几年，作为一个整体，长租公寓已经成为一个标准化的行业，且已经初具规模，形成多层次、 广覆盖的供给体系。不少代表性的品牌公寓已经有七八年的历史，这些在“盐碱地”上成长起来的企业，基本 经历了一个相对完整的运营管理周期，运营能力得到一定程度的验证，因而也获得了资本市场的认可，估值超 过200亿的企业已经出现，估值超过10亿的创业公司已经不在少数。这是行业初步形成的第一个标志，即出 现了一批被验证、可持续运营的品牌机构。第二个重要标志是公寓产业链的形成，在房源、开发、运营、资金、 管理等关键节点都已出现相对完整的服务链条，围绕着运营效率和租客体验衍生出了租赁信息平台、管理系统、 租赁金融、保洁维修等各细分行业，以租住服务为核心的产业链闭环逐渐形成。 回顾过去的一年，2017可以说是我国长租公寓超高速增长的一年。从需求端看，床位、单间、整租，低端、 中端、高端，围绕流动人口、年轻白领、家庭等全年龄、全周期的产品线已经相当丰富。从供给端看，集体租 赁土地入市、全国近120块自持性租赁住宅用地连续推出，从而形成增量开发与存量盘活相互补充的两个租赁 市场。从运营端看，包租模式已经升级迭代，轻重结合、资管分离、租赁平台等商业模式的创新加速，全产业 链的运营能力有所提升。从金融端看，租赁金融试点不断落地，多起REITs产品发行，风险资本大量涌入长 租公寓领域，银行开始为租赁市场提供授信支持，金融机构与开发企业、运营公司的合作愈加密切。从政策端看， 行业监管更加规范，从顶层的供应规划、租约保障到具体的消防审查，都日趋规范，行业环境不断重塑。 然而，抛开表面上纷繁复杂的变化，站在今天这样一个亢奋的时间点，我们更需要冷静地看待租赁、看待 公寓，真正让我们看清这个世界的，不是我们的眼睛，而是我们的洞察，我们的认知能力。 第一，租赁是一个慢活，快不了，慢才是真正的能力。规模的快速扩张很可能是陷阱，而非效率。1万间 与5万间的规模所需要打磨的能力是完全不同的，做到1万间，不等于可能做到5万间。但是如果能够做到 50万间，就有可能在很短的时间内做到数百万间。换言之，这个行业的突出特点是规模效率的变化曲线是非 线性的。5万间以内的规模效率不高、10万间级别的规模效率中性、50万间级别的规模效率很大，因此，第 一个5万级别的门槛是最难跨越的，这也是为什么95%的品牌公寓企业的规模都小于这个量级的原因。同时， 这个量级也是大量企业的“死亡陷阱”，扩张过快，试图快速突破，特别是高杠杆驱动的扩张，基本都要以死 亡为代价。 02第二，长租公寓的核心是运营，运营的核心在于房、资金和租赁关系的管理与服务。房是资产、房是起点， 如果拿房成本太高、库存结构不合理，运营能力再强，也无法保证收益。从人的角度看，租赁运营最大的 挑战是出租周期太短，集中式公寓的租期往往不超过10个月，分散式不超过8个月，对于这样的周期结 构，出租率和空置期的管理是非常大的挑战。特别是对于开发商转型公寓运营的企业，尤其要关注这一点， 开发和公寓是完全不同的两个生意，开发的核心是高周转，公寓的核心是运营，开发出来不等于出租出去， 原则上，房子建成，才是租赁服务的开始。 第三，租赁空间很大，但是不会爆发，租金涨幅有限，甚至会周期性下降。从长期趋势看，租金的市 场规律是租金收入弹性几乎为一个常态，对于一线常数，大概是1-1.5之间，换言之，收入上涨10%，租 金最多上涨15%；二线城市大概在1左右，三四城市远远小于1，甚至为负，这些城市基本不需要做租赁。 例如，近十年，一线及重点二线城市租金均呈现上涨趋势，其中一线城市租金涨幅最快，北京租金涨幅达 到90.32%，二线重点城市租金涨幅次之，杭州租金涨幅61.74%，南京租金涨幅56.67%。 从周期角度看，2017年租金变化趋势出现一些的明显的特点：总体上，租金涨幅放缓，不少城市租金 水平与去年基本持平，上海甚至出现负增长，只有北京和杭州实现了良好的增长记录，实现了8%左右的涨幅。 这里暗含的主要问题可能是：一方面是近年来人均收入增长速度的下降在租赁市场上的反应；另一方面是 2017年以来，针对租赁市场的支持性政策对供给端的影响更大，使得开发商、国有企业、创业公司等进入 速度明显加快，特别是上海市场，各种类型的品牌公寓企业明显增多，其中集中式公寓的增量更为显著。 在这种情况下，2018年，我们需要关注租赁市场的潜在风险，尤其是高杠杆、高价拿房的租赁运营企业， 会遇到一定的压力。 总之，2018年，慢一点！慢点走，才能走得更远！ 链家研究院院长 03第2章我国集中式长租公寓政策与供应分析 172.1行业政策汇总 172.1.1 中央政策回顾 192.1.2 地方政策回顾 1.3供应结构11 111.3.1 测算逻辑 121.3.2 现状分析 131.3.3 未来预测 081.2 市场规模 081.2.1 规模现状 091.2.2 国际比较 101.2.3 未来预测 第1章 我国集中式长租公寓行业现状 071.1 行业定义 071.1.1 定义 071.1.2 优势 071.1.3 房源获取 目录 。。。。。。