项目跟投 2 建业 万科 越秀 金地 碧桂园 从万科2014年4月正式宣布开启“事业合伙人”计划以来，引起了房地产业界的广泛关注和效仿， 截至目前，万科、金地、碧桂园、越秀和建业等多家著名房地产企业均已推出或即将推出各自的项目跟投计划，以应对日益变化的管理环境。 目前，取得较真实资料的仅有万科、金地和建业，其他公司并未有完整的实施细则，只有网上分析的二手资料，因此以下分析以万科、金地和建业为主。 简介 3 跟投机制 组织形式 整个跟投过程的主体和操作流程 参投范围 持股比例 出资规定 退出机制 收益分配 具有参投资格的人员范围和限投范围 员工跟投金额所占项目最大股份 员工具体金额限制和出资时间 员工离职或中途退出的方式 项目收益如何分配、何时分配 跟投机制的组成部分 简介 4 组织形式 5 组织形式 管理层代表 员工代表 有限合伙企业B 盈达 有限合伙企业A 城市公司 跟投项目公司 GP LP GP LP 区域公司其他员工 代持协议 其他区域公司员工 郑州公司总经理蔡平 郑州公司助理总经理胡思源 郑州公司行政专员田沅君 其他区域公司员工 城市公司员工 集团官方 ？ 6 组织形式 第一步 第三步 第二步 第四步 城市公司员工代表成立合伙企业，其他员工与合伙企业签订代持协议，由此合伙企业代表城市公司员工对项目进行投资。 盈达与城市公司成立的有限合伙企业B，再成立另一个有限合伙企业A。 其他区域公司的员工购买盈达持有的股份 有限合伙企业A与城市公司一同持有项目股份 基本过程 7 组织形式 实例猜想 假定：中牟项目A，为合作项目，万科控股51%，跟投比例为其中的13%。若项目资金峰值为10亿，13%（郑州中牟项目比例）则为1.3亿，其中盈达投资比例为8%（8000万），项目员工为5%（5000万）。 郑州公司总经理蔡平（GP)投入500万、助理总经理胡思源（GP)投入70万、员工代表田沅君（LP)投入5万，发起成立“一二三四投资合伙企业（有限合伙）”,并与本区域公司跟投的其他员工(共4425万），签订《代持协议》，其他员工委托该企业进行投资。 深圳盈达投资基金管理有限公司(GP)投资8000万， “一二三四投资实业合伙企业（有限合伙）”(LP)投入跟投的5000万，发起成立“五六七八投资合伙企业（有限合伙）”，持有项目公司13%比例。 随项目经营现金流回正，分红；项目结束，企业注销撤资。 8 组织形式 万科共在项目、区域公司和集团层面成立了三个投资平台。 项目公司：五六七八投资合伙企业（有限合伙） 区域公司：一二三四投资合伙企业（有限合伙） 集 团：深圳市盈达投资基金管理有限公司 盈达的运营方式是什么样的？ 万科成立的两个合伙企业是什么形式？ 合伙协议是什么内容？ 在万科的整个操作流程中，存在的主要疑问有：