目 录
第一部分 项目决策背景——七大利好因素 8
一、上海市经济保持着快速健康的发展 8
二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好 8
三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 9
四、上海市嘉定区发展势头良好 9
五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里 10
六、南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕 10
七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 11
第二部分 项目及周边环境分析 12
一、项目位置 12
二、项目现状 12
三、项目周边3000米范围内的社区配套 13
四、项目的初步评估 14
第三部分 市场现状及其趋势判断 14
一、上海市房地产市场整体分析 14
二、上海市别墅市场整体分析 17
三、上海市外环线周边可类比的别墅项目分析 26
四、南翔镇房地产市场及楼盘分析 28
第四部分 项目优劣势分析及产品的营销建议 29
一、项目优劣势分析 29
二、产品的营销建议 30
第五部分 项目均价的预测 31
一、类比价值预测法 31
1、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 31
2、根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价 32
二、东海别墅4000——5000元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致 33
三、分析各价位下的均价的销售风险 33
第六部分 项目的投资收益分析 34
一、销售收入预测 34
二、别墅成本预测 35
三、项目利润测算 35
四、现金流量测算 36
五、经济指标汇总 37
六、敏感性分析 37
第七部分：综合分析与建议 38

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