返租可行性分析报告及建议 概况 售后返租计划是一个百分百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买做经营的买家均不会采用本计划。以下是进行返租计划前要留意的事项：1）本项目的商业租赁市场是否成熟，需求是否殷切；2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。若是太高，只是变相减 价罢了；3）所定的回报率最好高于现时的按揭贷款利率，这样在返租期间便 能够“收租够供物业”，吸引力大增； 回报率的计算 回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率购入售价例：一层一个25平方（实用面积）商铺(售价13000元/㎡（建筑面积），租价6.33元/㎡/天)每月租金￥4748，管理费和税费由租客负担，购入售价为48㎡（建筑面积）×13000元＝￥624000，其回报率计算如下：￥4748 X 12 X 100% /624000= 9% 二层一个25平方（实用面积）商铺(售价11000元/㎡（建筑面积），租价5.33元/㎡/天)每月租金￥3998，管理费和税费由租客负担，购入售价为48㎡（建筑面积）×11000元＝￥528000，其回报率计算如下：￥3998 X 12 X 100% /528000= 9% 三层一个25平方（实用面积）商铺(售价8500元/㎡（建筑面积），租价3.8元/㎡/天)每月租金￥2850，管理费和税费由租客负担，购入售价为48㎡（建筑面积）×8500元＝￥408000，其回报率计算如下：￥2850X 12 X 100% /408000=8.4% 四层一个25平方（实用面积）商铺(售价6500元/㎡（建筑面积），租价2.8元/㎡/天)每月租金￥2100，管理费和税费由租客负担，购入售价为48㎡（建筑面积）×6500元＝￥312000，其回报率计算如下：￥2100X 12 X 100% /312000=8.1% 五层一个25平方（实用面积）商铺(售价4800元/㎡（建筑面积），租价1.8元/㎡/天)每月租金￥1350，管理费和税费由租客负担，购入售价为48㎡（建筑面积）×4800元＝￥230400，其回报率计算如下：￥1350X 12 X 100% /230400=7% 若海拉尔区商业市场一直保持平稳或有逐步上升的趋势，上述物业投资将于11年－12年内可望回本。 投资者的疑虑 即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者；2）返租期满后能否自行在商业市场上以如此高的租金租出该物业；3）返还该出租物业时，内部情况会否残缺不齐，残漏不堪； 要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：i） 发展商或商场经营管理公司应该从第一年开始就按时交付租金给 投资者,从