savills/research 01 专题 中国投资者海外投资2014年12月 Savills World Research Shanghai savills/research savills/research 02 专题 | 中国投资者海外投资 2014年12月 概要 过去的二十年里，中国经济与房地产市场双双实 现了突飞猛长。经济规模由1990年的1.86万亿人民币 增长至2013年的56.9万亿元人民币（约为前者的31 倍）。房地产市场的增速更是高于经济增速：总投资 额从1990年的253亿元人民币增长至2013年的8.6万亿 元人民币（约为前者的341倍）。随着市场发展，竞 争日趋激烈，后期高速增长的空间更加有限。为保持 增长和活力，越来越多的公司、开发商和投资者开始 将目光投向海外市场，以寻找新的发展机会。 对规模较大的公司来说，保持多样化以分散风险 尤为重要。这可以通过丰富产品线、业务类型、或在 多个区域开展业务的方式实现。同时，公司也可通海 外市场运营，学习其中经验方法并运用于中国市场。 在这一过程中，中国企业也可以树立自己的品牌形 象，以助其在国际市场融资。当前北美及欧洲房地产 市场的资产重估堪称千载难逢，加之人民币持续走 强，无疑为那些愿意在复苏经济体注资的中国投资者 和开发商们提供了一个特别的机会。 中国公司面临着这样一个难题：他们长期与国外 市场隔绝，仅在本国的制度与关系中参与有限的国际 竞争。如今他们正迈入一个全新的市场环境，这里依 靠的不仅是健康有效的人际关系，法律制度与“强者 生存”的理念也同样重要。 适应新的监管要求、税收制度以及复杂的市场环 境，即便对商业巨头来说也是一个痛苦的过程。中国 企业声势浩大，日后无疑会出现可以与美国、英国、 欧洲、日本或者韩国等世界级商业巨头相匹敌的公 司，但这需要时间，而且不是所有的公司都能取得成 功。 引言 自15世纪郑和下西洋以后，中国采取 了日益孤立的外交政策，直至20世纪 70年代一系列经济改革措施出台方 才有所改观。经济改革通过扩大与世 界其它地区的贸易量（主要是出口贸 易）而开始，继而越来越多的外资倾 向直接投资在中国建立生产设施，随 之促进了对供应链中其他环节的投资 （包括研发、产品开发、销售和市场 营销），改善了中国的消费市场和知 识资源，使得更多的公司愿意进入中 国。这一过程中，西方文化（包括媒 体、品牌以及价值观等的形式）、外 籍雇员和游客也相继涌入中国。 事实证明，中国市场曾是一个庞大而 又欠发达的经济体，无需开拓海外市 场就可以寻得许多发展机会。而且， 中国企业经营模式较为初级，经济的 发展也因为“文化大革命”（1966 ～1976）而停滞许久。因此，中国在 很长一段时间内都缺乏足够的动力与 实力去拓展海外市场。 过去十年左右的时间里，中国无论在 经济实力、竞争力、文化还是民族自 信心上都实现了强劲的发展。国人越 来越多的通过移民、留学和旅游的方 式接受海外文化；同时，对异国风情 和文化的需求也在日益增长。除此之 外，竞争日趋激烈的国内房地产市场 和低迷的海外市场环境，也为中国企 业提供了在境外购买土地、资源、公 司、品牌和房地产项目的良好机会。 境外投资 尽管中国境外直接投资（ODI）相比 其他国家仍处较低水平，但全球金融 危机发生以来，境外直接投资总额 （2008年至2011年均值：680亿美 元）较过去十年（1998年至2007年均 值：79亿美元）有了显著提高。 2008年至2012年间，中国大陆境外投 资规模全球第八，香港排名第五。中 国大陆投资主要流入香港，如果将中 国大陆与香港合并统计，那么大中华 地区将会成为世界上仅次于美国的第 二大境外资本来源。2012年，大中华 区与美国的境外投资总额分别为1,470 亿美元与3,210亿美元。 2010至2012年间，中国大陆境外直接 投资主要流入香港、维尔京群岛与开 曼群岛，但这三个地区只是中转站， 图 1 1980-2012年中国境外直接投资 来源： 联合国贸易发展委员会，第一太平戴维斯研究部 专题 中国投资者海外投资 0 100 200 300 400 500 600 0 15 30 45 60 75 90 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 十亿 美元 十亿 美元 当年境外直接投资额 境外投资总额 2014年12月 savills/research 03 专题 | 中国投资者海外投资 并不是投资的最终目的地。中国大陆 境外直接投资最终流向了一些传统的 英语国家，如美国（72亿美元）与澳 大利亚（70亿美元），随后依次为新 加坡（59亿美元）、卢森堡（56亿美 元）与英国（45亿美元）。 中国公司境外投资的理由 中国公司境外投资的理由 自2005年初联想以17.4亿美元收购 IBM笔记本业务以来，中国公司对海 外企业与品牌的投资已有数年时间。 然而，投资者与开发商仅在近两年才 开始了海外商业地产与开发地块的收 购。 一般来说，公司采取全球化/国际化策 略的主要动机可分为市场寻求、效率 寻求、资源寻求和战略性资产寻求。 中国公司以往的投资主要为资源寻求 型，多集中在能源与金属领域，尤其 是南北美洲以及澳大利亚。近年来， 投资重心已开始向战略性资产寻求转 变（如品牌塑造或知识产权）。最 近，房地产开发商的海外投资则主要 以市场份额为主要目标。 多样化与风险分散 海外投资的基本原则相对统一，即运 营多样化与资产组合多样化，以分散 风险。此外，开发或投资不同资产类 别、增加收入来源（租赁收入与销售 收入），也是实现多样化的途径。 中国地产开发商此前的业务重心主要 集中在国内住宅销售市场上，投资方 式缺乏多样性。近来，有更多开发商 进军商业领域（较少受到政府法规的 影响），将租赁市场（更少受到销售 市场疲软的影响）推出了更多开发项 目，从而拓宽其在中国的业务。 品牌形象 开发商力求通过投资国内外地标性房 产项目以建立自身品牌形象。品牌形 象对于开发商的重要性与日俱增，因 为他们正寄望于通过发行企业债券或 公开上市等途径获得境外融资，以避 免受制于由政府操控的国有银行限额 配置信贷额度。 价值购买 西方市场表现低迷，资产价格下跌、 投资减少，而中国市场资产升值、人 民币强势上扬，这样的局面给中国投 资者创造了海外收购的大好机会。 图 2 2010-2012年中国境外直接投资（按国别） 来源： 联合国贸易发展委员会，第一太平戴维斯研究部 图 3 2010-2012年中国境外直接投资（按行业） 图 4 2010-2012年中国境外直接投资（按目的地） 来源：中国商务部，第一太平戴维斯研究部 来源：中国商务部，第一太平戴维斯研究部 36% 14% 13% 11% 9% 5% 3% 2% 2% 1% 4% 租赁与商业服务 银行与保险业 采矿业 批发与零售贸易 制造业 建筑业 运输与仓储 房地产业 电、气与水 科学研究 其他 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 十亿 美元 2010 2011 2012 2008-2012 54% 6% 4% 3% 3% 3% 2% 2% 2% 2% 1% 18% 46% 香港 维京群岛 开曼群岛 美国 澳大利亚 新加坡 卢森堡 英国 法国 哈萨克斯坦 加拿大 其他 2014年12月 savills/research 04 专题 | 中国投资者海外投资 图 5 中国公司的境外收购（按国别，2005年—2014年上半年） 来源：美国传统基金会与美国企业研究所，第一太平戴维斯研究部 图 6 中国公司的境外收购（2010年—2014年上半年） 来源：美国传统基金会与美国企业研究所，第一太平戴维斯研究部 来源：美国传统基金会与美国企业研究所，第一太平戴维斯研究部 在上海、北京等地，写字楼与商铺的 净收益率一般在4%至5%之间（甚或更 低）。而在伦敦金融城，净收益率仍 有一定保证，2014年二季度写字楼与 商铺净收益率为4.5%（西区为3.25%） ，W租约期限通常在15年以上，且租 金只接受上调，因此租金收入相对有 保障。与此同时，贷款利息比中国低 得多，因而在伦敦的投资收益率比在 中国高出不少。尽管就内部收益率预 期而言，英国不及中国，但英国投资 收益中很大一部分来自租金收入而非 资本升值，投资安全系数更高。而中 国国内的投资则更多寄望于租金上涨 或收益率压缩，投资活动因而面临着 更高的风险。 学习过程 由于长期只在中国经营，许多开发商 和投资者都在用颇具中国特色的方式 在经营房地产。然而随着越来越多的 境外开发商和投资者进入中国，本土 的开发商和投资者进一步认识了其资 产运作形式，并渴望了解更多。这可 以通过成立中外合资公司实现。境外 开发商和投资者也很希望能和本土公 司合作，以得益于后者在中国的社会 关系以及运营网络。 国内开发商与投资者进驻海外市场， 获得更多直接、深入的本地业务运作 知识，这也是一种学习途径。 利用中国的销售网络 前往海外拓展的个人与非房地产公司 逐渐增多，中国开发商与投资者凭借 已有的庞大销售网络，与海外同行相 比优势明显。如果海外公司能得到一 家国内大型房地产公司支持，那么向 中国买家或使用者推出的产品将能在 中国取得更大成功。 去哪里？买什么？ 中国开发商与企业投资者的目的地选 择遵循一定的模式，初次收购一般选 在成熟、稳定的高端市场。2012年至 2013年，中国财富外流的首要目的地 为英国，项目与开发投资总值达50亿 美元；其次为美国，投资总值为28亿 美元。 开发商 目前，中国向海外投资的最大动作主 要来自开发商，但这部分投资与其在 国内的业务规模相比，只能算是冰山 一角。 年份收购方百万美元份额合伙人/收购目标领域所在国家 2013双汇7,100100%史密斯菲尔德食品农业美国 2014联想2,910100%摩托罗拉移动科技美国 2012大连万达2,600100%AMC娱乐控股其他美国 2012中国广核集团国家开发银行2,380100%Extract能源金属澳大利亚 2013国家电网2,35060%新加坡电力能源澳大利亚 2013中国海油2,00085%Kingfsher能源乌干达 2012光明食品1,94060%维他麦农业英国 2012中石油1,51050%TransCanada能源加拿大 2014复兴集团1,36080%葡国信贷银行金融葡萄牙 2012中国镍资源1,26061%PT Jhonlinto金属印度尼西亚 2014中粮集团1,21051%Nidera农业荷兰 2014中石化1,20050%Lukoil能源哈萨克斯坦 2014蓝鼎国际1,10050%Genting Singapore房地产韩国 2013中石化1,02050%Chesapeake Energy能源美国 表 1 中国公司境外收购重要案例（2012年