摘要 房地产市场一直是国民讨论的热点,近年来随着经济的发展和居民收入的增 力口,房产更是跃居国民“头等大事”。然而在政府的宏微观调控下,特别是2011 年来,房地产呈现波动性发展。国家出台的各种房产政策更是使得房产市场在政 策边缘下徘徊前行。面对刚性需求,房地产固然有着稳定的市场,但国家政策的 强力调控下,我国的房产泡沫也面临着终结,尽管有着房产投机行为促进了房价 的增长,但房价的高涨内因还是归功于房产供不应求的市场规律。因此面对经济 的持续增长以及不断扩张的城市化进程,人们对房地产的刚性需求有增无减。因 此面对庞大的市场需求时,房地产的开发无疑是市场经济作用的结果。 本文针对珠海市S12房地产项目进行可行性研究,报告首先阐述了项目的研 究背景、意义,对国内外相关研究进行了综合分析,确定了本项目的研究目标、 内容和方法。第二,报告从项目地理位置、用地规模和土地现状、周边交通设施 等方面对项目的基本情况进行了分析分析;第三,分别从广东省近年国民经济发 展状况、固定资产的投资情况、房地产投资状况等方面进行了项目的宏观环境分 析,从土地政策、房地产政策、金融税收政策等方面进行了区域宏观政策环境分 析;第四,全面分析了珠海市国民经济和社会发展状况、珠海市城市发展规划等 区域市场环境;第五,分别从珠海市房地产土地市场,住宅市场需求及价格进行 分析,并对未来市场的展望;第六,针对项目进行SWOT分析,将项目定位与 开发模式的选择结合起来分析;第七,阐述产品规划设计的种类、特点并作出相 应的建议,根据目标客户划分住宅需求及户型;第八,分别从投资估算、项目利 润,经济评价等方面对项目进行利润、价格等指标分析;第九,结合房地产市场 的可行性研究进行盈亏平衡、环境、时机、规划、市场、竞争对手等分析;最后, 总结投资方案的可行性并提出建议。 通过对S12房地产项目的可行性研究,认为该项目可行,虽然此项目有着一 些劣势,但总体而言开发此项目对于解决住房问题及房产经济发展整体利大于 弊。具体表现为:第一,政府机构的地理迁入带来了相应的设施,解决了该项目 区设置配套不成熟缺陷;第二,项目周边环境为成熟社区,为项目推广提供条件; 第三,该项目位于新香洲区,未来市场发展潜力无限;第四,项目开设多种房型, 满足各个阶层的需求,且定价符合中上层工薪阶层;最后经过评估分析该项目的 目录目录 m^I ABSTRACT Ill SV Contents DC 第一章绪论 1 1.1研究的背景和意义 1 1.1.1研究的背景 1 1.1.2研究的意义 1 1.2国内外研究现状 2 1.2.1国外研究现状综述 2 1.2.2国内研究现状综述 3 1.3研究的内容和思路 7 1.3.1研究的内容 7 1.3.2研究的思路 7 1.4研究方法 8 第二章项目的基本情况 10 2.1项目位置 10 2.2用地规模与土地现状条件 10 2.3项目周边交通状况 11 第三章项目开发的宏观环境分析 12 3.1广东省宏观经济环境分析 12 3.1.1广东省近年国民经济发展状况 12 3.1.2广东省近年固定资产的投资情况 13 3.1.3广东省近年房地产投资状况 14 3.2区域宏观政策环境分析 15 3.2.1土地政策分析 15 3.2.2房地产市场政策分析 16 V 广东工业大学领士学位报告 3.2.3金融以及税收政策分析 18 第四章项目区域市场环境分析 21 4.1珠海市国民经济和社会发展状况 21 4.1.1珠海市国民经济发展状况 21 4.1.2珠海市固定资产投资情况 23 4.1.3珠海市人民生活、社会保障与安全生产 23 4.1.4珠海市的人口、资源与环境情况 24 4.2珠海市城市发展规划 25 4.2.1珠海市城市总体规划分析 25 4.2.2珠海市“十一五“期间重大建设项目 27 4.2.3珠海市城市发展规划对本项目的影响 29 第五章珠海市房地产市场分析 30 5.1珠海市土地市场分析 30 5.1.12014年珠海市土地供需分析 30 5.1.22014年珠海市土地价格分析 33 5.2珠海市住宅市场分析 35 5.2.12014年珠海市住宅供需分析 35 5.2.22014年珠海市住宅价格分析 38 5.3珠海市房地产市场展望 41 第六章项目SWOT分析和定位 43 6.1项目开发SWOT分析 43 6.1.1优势分析 43 6.1.2劣势分析 43 6.1.3机遇分析 43 6.L4挑战分析 43 6.2项目定位分析 43 6.2.1市场定位分析 44 6.2.2客户定位分析 45 6.2.3产品定位分析 45 VI 6.2.4价格定位分析 47 6.3项目开发模式选择 48 6.3.1现行的房地产开发模式分析 48 6.3.2本项目开发模式选择 49 第七章产品规划设计建议 51 7.1住宅产品风格规划及建议 51 7.1.1联排产品建筑风格及户型规划建议 51 7.1.2多层产品建筑风格及户型规划建议 54 7.1.3小高层产品建筑风格及户型规划建议 58 7.2建筑形态设计及建议 58 7.3住宅功能及户型设计建议 59 7.3.1单身人群住宅功能及户型设计 59 7.3.2新婚夫妇人群住宅功能及户型设计 60 7.3.3成熟家庭人群住宅功能及户型设计 60 7.3.4老年购房者人群住宅功能及户型设计 61 第八章项目经济效益评价分析 62 8.1投资估算 62 8.1.1投资资金来源 62 8.1.2投资估算 62 8.1.3开发费用估算 65 8.1.4总成本汇总 67 8.2利润估算 67 8.2.1价格分析 67 8.2.2项目利润 68 8.3项目经济评价 69 8.3.1经济指标计算 69 8.3.2利润敏感性分析 71 第九章项目风险分析 73 9.1财务风险分析 73 vn广东工业大学领士学位报告 9.1.1固定成本与变动成本分析 73 9.1.2盈亏平衡分析 73 9.2环境风险分析 74 9.3时机风险分析 74 9.4规划风险分析 75 9.5市场风险分析 75 结论与建议