行业研究/深度研究 | 2016年12月05日
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正文目录
为什么此刻关注租赁市场？ .......... 4
高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求 ...... 4
8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业 ... 5
主力租房人群白领和90后的租房需求升级 ... 6
资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场7
政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题 .......... 9
租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构..... 11
租赁市场发展滞后：房企重售轻租，租金回报率低11
主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家 ... 12
青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物 ........... 13
无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场 ........ 13
集中式公寓：利润率高，但拿房难 ...... 13
分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高14
品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理 ........... 15
盈利难题待解，长租公寓陷尴尬 ..... 16
中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济 ........ 16
海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济 .. 17
国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质 ........ 17
互联网+、分享经济催生短租平台 ........... 18
短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式18
从“纯平台”到“重运营” . 19
Airbnb还是HomeAway模式更适合中国市场？ ..... 20
附：华泰房地产团队精品系列报告.......... 21
图表目录
图表1： 2015年流动人口虽下降了2%，但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口 ... 4
图表2： 租房比例德国最高58%，中国太低只有26% .... 4
图表3： 发达国家品牌公寓25%-30%比例远高于国内2% ......... 5
图表4： 目前自有住宅2.25亿套中有35%的房源流入租赁市场5
图表5： 商品房和经济适用房的空置率较高，分别为26%、23% .......... 6
图表6： 租房市场租房者八成为85后，超45%是90后6
图表7： 90后租房态度青睐品牌公寓 ..... 7
图表8： 公寓企业受产业资本青睐，运营商和平台商各出了一家融资额超30亿的企业 7
图表9： 公寓企业融资进程一览表 .......... 8
图表10： 资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 .. 8
图表11： 从2015年开始，政府频出台住房租赁市场的重大利好政策 ... 9
图表12： 租赁市场营改增后机构按6%缴纳增值税 ...... 10
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图表13： 租房痛点，其中高中介费占榜首........ 11
图表14： 不同的租房阶段消费者需求不同........ 11
图表15： 租赁市场四大主流玩家：租赁机构、开发商、房地产服务机构和酒店集团 .. 12
图表16： 集中式公寓最大优势在于能做出高溢价和强社交产品 ........... 13
图表17： 集中式公寓的代表为拥有1.5万间房的魔方公寓....... 13
图表18： 分散式公寓的代表为拥有25万间房的自如和相寓 .... 14
图表19： 分散公寓的长期发展趋势由集中包租逐渐成为房屋托管 ....... 14
图表20： 长租公寓面临的机遇挑战：房源、营销、系统、盈利问题 .... 15
图表21： 以集中式公寓为例，公寓的成本支出：成本+费用+税金 ....... 16
图表22： 短租市场规模4年增长了70倍 ......... 18
图表23： 选择短租，多为旅游度假和求职........ 19
图表24： 性价比和能做饭是人们放弃酒店、选择短租的主要原因 ....... 19
图表25： 短租上规模的全为平台 .......... 20
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为什么此刻关注租赁市场？
高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求
中国目前流动人口超过2亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右，而围绕这些人口产生的住
宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展
报告（2016）》显示，2015年我国流动人口规模达2.47亿人，占总人口的18%，相当于
每六个人中有一个人是流动人口。按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国仍
有2亿以上的流动人口，70%流动人口通过租房居住，按目前月均租金475元来测算，因
此年租金已突破万亿。人口流入最多的一二线城市房价高涨，国内流动人口为公寓行业的
发展提供了良好的市场需求。目前房地产去库存压力依然存在，而青年租房市场规模却逐
年走高，租金也快速上涨
图表1： 2015年流动人口虽下降了2%，但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口
资料来源：国务院新闻办公室网站、华泰证券研究所
对欧美各国历年住房自有率的平均值进行对比，发现住房自有率与经济增长呈负相关关系，
也就是租房比例与其呈正相关关系。租房比例高的国家，几乎都是经济发达的国家，而租
房比例低的国家，则大多为经济水平发展比较低的转轨国家。英美等较发达国家自有住宅
率普遍在60-70%，而保加利亚、立陶宛等国都在90%以上，甚至一度高达97%。在德国
过半的居民选择租房，房屋自有率只有42%，而在中国住房自有率达到74%，只有26%
的租房比例。足以说明我国租赁市场不健全，究其原因主要是租房家庭与房屋产权人无法
享受相同的权益，被排除在当地教育、养老保障、医疗保障和住房保障体系之外。但未来
随着国家出台相关政策扶持和健全租赁市场和其体系，租房比例将会不断攀升
图表2： 租房比例德国最高58%，中国太低只有26%
资料来源：Social Housing in UNECE Region、华泰证券研究所
2.11
2.21
2.3
2.36
2.45
2.53
2.47
1.9
2.0
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2009201020112012201320142015
流动人口（亿人）
58%
40%39%
35%34%31%
26%25%
19%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
德国奥地利法国美国英国加拿大中国俄罗斯意大利
租房比例
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中国房价居高不下，庞大的人口流动基数，给国内的租房市场带来了巨大的机遇，且其中
80后，90后是国内租房的主力军。庞大的市场需求也催热了长租公寓的发展，但中国目
前品牌公寓的规模市占不到2%，未来的发展空间非常大。根据全国第六次人口普查数据
显示，89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。而在许多发达国家和地区，机构出租房源
往往能占到租赁总供给的25%~30%
图表3： 发达国家品牌公寓25%-30%比例远高于国内2%
资料来源：华泰证券研究所
8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业
链家预测2020年，住宅存量将达2.75亿套，且将有8700万套房流入租赁市场，如此庞
大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。根据物业口径和住建部不完全数据，我们综
合测算出目前全国存量房有2.5亿套（包含了保障房等），在2.25亿套的自有住宅中，有
35%的住宅即0.79亿套流入了租赁市场，剩余65%即1.46亿套业主自住。如今7900万
套房出租，按每套2.5人/套，则解决了约1.98亿人住房问题。在这7900万套出租房中，
成交主要来自C2C和B2C，只有很小一部分来自于机构出租。目前租赁市场通过C2C成
交的占比在逐渐下降，同时未来依靠B2C成交的占比将大幅下降，相反专业的机构出租
方将很快强占市场份额，从链家剥离赔钱的丁丁租房就可见一斑
图表4： 目前自有住宅2.25亿套中有35%的房源流入租赁市场
资料来源：链家研究院、华泰证券研究所
腾讯房产研究院《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，目前一线城市住房空
置率22%，二线城市24%，三、四线城市26%，已高于美国、日本、欧盟等国家和地区
一方面是大量空房闲置或者简易装修出租，一方面是大量年轻人找不到理想的家，资源的
严重错配给长租公寓市场发展提供了足够的空间
国内市场发达国家
品牌公寓占比不到2%25-30%
2.5亿套
2.25亿套
0.79亿套
住宅存量：
2.5亿套住宅
2.25亿套自有住宅
0.79亿套出租
1.46亿套业主自住
存量使用结构：。