上海交通大学是我国历史最悠久、享誉海内外的高等学府之一，是教育部直属并与上海市共建的全国
重点大学。经过120年的不懈努力，上海交通大学已经成为一所“综合性、研究型、国际化”的国
内一流、国际知名大学。海外教育学院是上海交通大学批准成立的，从事学历后教育的直属单位，为
组织和个人发展提供综合教育与培训服务。学院已累计培训学员逾60000名，师资阵容逾2000位，
是国内领先兼具国际影响力的高端继续教育品牌。物流地产高级研修项目中心是海外教育学院发挥自
身优势，并整合行业优质资源专门开设的，从事现代物流和物流地产高层次、专业型、实战性、国际
化学历后教育的重要教育项目。物流地产高级研修项目中心致力于与国内外的同行们一起，推动现代
物流与物流地产高端培训教育的进步，切实促进我国现代物流与物流地产行业的持续健康发展
《中国物流地产研究》是由上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心主办的现代物流与
物流地产领域的高端系列研究报告，该系列研究报告秉承产学研一体化的先进理念，整合著名高等院
校、科研院所、领袖企业的研发力量和创新实践，覆盖现代物流与物流地产投资定位、规划设计、开
发管理、工程管理、成本管控、经营管理、资产管理、资本运作八大主要研究方向，定期和不定期地
向行业社会公开发布，每期研究报告的发行数量逾20000份。《中国物流地产研究》亦是上海交通
大学海外教育学院物流地产高级研修项目相关研发成果的重要发布平台
地址：上海市华山路1954号上海交通大
学浩然高科技大厦九楼
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主办
上海交通大学海外教育学院
物流地产高级研修项目中心
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主编 寄语
潘石屹 “五斤桔子的海南逃生记”不仅妙趣横生，而且极富寓意。他
亲口说过，“1989年我去了海南。海南特好！整个气氛都特别自由，周围
大部分也都是北方人，大家都是闯天下的，什么都能谈得来。那时候挺穷
的，可我穷，还有比我更穷的！”当年，潘石屹碰到了海南的炒房狂潮
“一开始都不敢相信，不敢签。在1楼签了房产买卖合同，到6楼加价就
卖了。现在想想都害怕。”潘石屹因此挣到了自己的第一桶金
1992年底，潘石屹去海口市规划局了解一个项目的产权问题，可是在
规划局却吃了闭门羹。规划局的一位小伙子说“这是保密文件，你不能查。”
潘石屹不想空手而回，就买了五斤桔子送到规划局，小伙子见了，就把一
摞资料给了他：“查吧。”这一查，让潘石屹吓了一大跳。他发现，海口
市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，
而当时北京的人均面积才不过7平方米。在潘石屹看来，这个数字只能说
明一个问题，那就是海南房地产行业要出事了
他说“我的第一感觉就是天要塌下来了！没有任何需求支持的供给，
这不就是泡沫吗？”由此，五斤桔子给了潘石屹一个逃生的证据。之后，
他带着在海南赚得的第一个100万及时撤离，来到北京寻求发展，成功躲
过了半年后海南房地产的泡沫破裂
今天讲这个故事，是要说明两个问题，一个问题是“早知三日事，富
贵一千年”，先知先觉对于事业成功至关重要；另一个问题是大道至简，
世间万物，千变万化，各有所归。简单的供求分析，最能帮助人们把握事
物发展的规律
顺着潘石屹“五斤桔子的海南逃生记”的路子，来看一下中国物流地
产行业的发展趋势。比较而言，中国居民人均住房面积已经接近甚至超过
了国外发达国家和地区的人均住房面积水平，而上海等城市的人均商业地
产面积已经超过了国外发达国家和地区的水平。与此形成鲜明对照的是，
正如本期报告里讲到的那样，“就我国人均仓储面积而言，目前我国人均
仓储面积不足1平方米，仅仅接近人均0.7平方米的水平，而美国人均仓
储面积已经超过了7平方米。”我国人均仓储面积不及美国人均仓储面积
的1/10，这意味着什么？意味着物流地产这个广阔的蓝海呼唤着先知先觉
的勇士们去开拓！
本辑研究报告《物流地产在中国——中国物流地产发展全方位解析》
从行业发展、政策环境、市场供求、区域布局、企业竞争、产品服务、土
地市场、金融创新8个方面对我国物流地产的发展状况进行了全方位解读
本研究报告可以帮助读者在尽可能短的时间内，尽可能全面地了解中国物
流地产的发展梗概
当然，由于研究报告的篇幅所限，区区12000多字的研究报告无法对
中国物流地产的发展情况作出非常细致的分析，难免挂一漏万，失之偏颇
希望读者谅解，并给予批评指正
经济学博士
知名地产专家
《物流地产》著作者
微信号
zhoujiancheng2014。