写在营销之前写在营销之前…
我们面对每一个新项目的时候，只应有两个问题：我们做了这个项目
能为这座城市（区域）带来什么？这个项目能为我们带来什么？
“渔农村”虽然在界河之边，市区一陲，好像距离深圳主流置业的视野很
远。但它太独特，所以我们第一次认识这个项目的时候，给出的定义
词就是“旧城改造”、“门户”、“地标”、“外销”

“渔农村”变成了“金地名津”，但这些定义词犹如DNA一样传承。“中国第
一爆”的声响震动中外。外销式微的时代，金海湾的成名之役数年后金
地又重出江湖。金地名津应该有所作为

所以对这两个命题，金地名津的使命与生俱来：打造深圳城中村改造打造深圳城中村改造
先锋样板；重塑金地境外品牌；以门户之名，成就地标之作。先锋样板；重塑金地境外品牌；以门户之名，成就地标之作

报告提纲
漀漀房地产宏观市场分析房地产宏观市场分析
漀项目区域市场分析
漀项目竞争态势分析
市场展望与竞争
产品定位分析
占位与突破
定价策略
营销策略
【深圳2006年前三季市
场回顾】
年限住宅供应量（万㎡）住宅销售量（万㎡）供求比
2000年577.9556.81.04
2001年647.1593.71.09
2002年961.4724.41.33
2003年716.9811.90.88
2004年806.5802.61.00
2005年711.6901.10.79
2006年1－9月445.6493.60.9
§2006年前三季度供需均大幅下滑；
§供给收缩幅度比销售收缩幅度更大；
§供求比例0.9，仍呈现卖方市场的紧张关系

№1 供需关系分析
-8%493.6619.45581.77销售面积
-9%445.62568.7539.86批预售面积
平均增长
2006年1-9
月
2005年1-9
月
2004年1-9
月
单位（万㎡
）
房地产宏观市场分析
【深圳2006年前
三季市场回顾】
单位（万㎡）2005年1－9月2006年1－9月同比增长
商品房施工面积2970.442960.34-0.34%
住宅施工面积2100.082058.08-2.27%
商品房新开工面积828.14579.7-30.13%
商品房竣工面积406.94380.2-6.57%
§开发建设指标整体下降特征明显，商品房新开工面积更
是锐减三成，预示未来新增供给有可能下降；
№2 存量分析
单位（万㎡）2005年1－9月2006年1－9月同比增长
商品房批准预售面积653.28 523.15-19.92%
住宅批准预售面积568.68 445.62-21.64%
商品房空置面积167.21 143.83-13.98%
住宅空置面积70.49 50.82-27.90%
§住宅批准预售面积与空置面积出现超过两成的下降幅度，
市场存量逐渐得到消化,供需将出现持续紧张

房地产宏观市场分析