2008年度整合推广工作总结 华宇·阳光水岸项目 2008，一个吉祥的数字，领演了一段不平凡的岁月。这一年里，经历了太多的伤感、激动和起伏的心情，对于整个市场、整个区域、整个项目以至我们的整个团队，都经历了一段非凡时期的洗礼，从逆境到顺境、从矛盾到清醒、从沉默到激昂，我们与阳光水岸共同成长的岁月变得如此匆忙。 2008转瞬即将逝，在岁末的时光中，让我们共同回顾过去的一切…… 写在前面： 总结大纲 一、把握市场 二、前期整合 三、阶段推广 四、促销推广 五、推广总概 07至08年度成都楼市大事纪 政策动态 /成都楼市/区域市场 政策动态 从2007年9月到2008年11月 国家宏观调控和地方政策频频颁出 2007年9月27日，二套房首付提高至40％,住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍 2007年12月3日，中央经济工作会议为08年金融政策确立了从紧的调控基调 2008年9月16日，下调一年期人民币贷款基准利率 0.27个百分点 从2008年11月1日起对个人首次购买90平方米及以下普通住房优惠： 调公积金：公积金贷款利率下调0.27个百分点 免印花税：个人销售或购买住房暂免征收印花税 免增值税：对个人销售住房暂免征收土地增值税 首付比例：首次购房首付最低调整为20% 购房契税：下月起购房契税税率下调至1% 贷款利率：首次购房贷款利率可优惠，利率折扣达30% 国家政策 地方政策 政策与广告 07年至08上半年国家出台了一系列政策对炒房继续打压： 金融方面屡次上调准备金率，重申二套房贷政策； 土地方面限定商住项目开发周期，打击囤地行为。 震后对灾区又及时出台了一系列减、免、缓税收，缓调灾区存款准备金率等措施。 在这样的大势下，各楼盘的广告策略也随时事发生变化。如二套房贷政策出台后，很多楼盘在房款的首付上下功夫；地震后各楼盘对灾区的购房者也制定了相应的优惠政策和广告策略 市场分析 从2007年1月到2008年11月 以5.12为节点，看成都楼市的变化 地震前走势 供销比有所下降，市场初现回暖迹象 2007年1月-2008年4月主城区住宅月成交面积 2007年1月-2008年4月主城区住宅供销比情况 地震后发展 回暖势头终止，短期内市场形势更趋严峻 “5.12”大地震造成了购房者普遍的心理恐慌 购房信心受挫，市场观望情绪将更加浓厚 成都楼市回暖势头也嘎然而止 市场态势再次陷入低迷 短期内供需形势更加严峻 公益诉求 抗震救灾捐款捐物 5.12前后推广策略比较 5.1优惠，如龙湖、蓝光5月 体验月，中海抽奖活动 部分楼盘优惠 楼盘各大卖点 项目推盘进度 针对灾区购房者 实行特殊优惠 依托企业品牌 增加购买信心 楼盘建筑质量 安全性能为主 5.12地震转折 地震对成都房地产市场的影响较大，但也蕴藏着一些机会 特别是对于在企业品牌、产品质量和公共 危机控制上有优势的企业，将是一个借势突破的好机会 5.12地震前 5.12地震后 区域市场 5.12前后，客户购房心态转变 从区域市场分析更为明显 从2008年上半年各区域商品住宅的交易情况来看， 成华区交易量约80万平方米，占到总量的28%，为成都各区之首 区域数据/图表 客户区域关注点 ■市区的居住环境日益恶化，部分追求生活质量的客户更注重自然环境的比例 ■市区人口密集，规划混乱，遭遇地震的恐慌让市区居民把目标投向2-3环区域 ■市区交通状况得不到改善，购房客户不得不把购房区域扩大到临近三环的区域 ■成华区为06-07改造拆迁最多的区域，原住民购房需求较大，都愿意原地购房 ■城北属成都价值洼地类，地产开发起步较晚，目前价格同比较低，潜力初显 ■城北片区改造全面提速，地铁线路的设计让区域看到了两年以后的发展势头 ■城北片区环境由沙河及几大城市旅游景点为主，自然生态环境保持较为良好 ■沙河改造完成以后，项目地处的驷马桥附近为水源保护区，生态名义深入人心 ■品牌开发商逐渐聚集，外有三环外的的万科、保利，内有华宇、蓝光、金科等 。