金地”自在城“营销策略初提
汉嘉（中国）地产顾问机构
针对贵司三墩地块项目，我司专案小组对本案及周边市场进行了实地考察和重点项目走访，并就本案提出了初步的营销策略
目录 一、项目界定 二、市场分析 三、价值挖掘 四、价值传播 五、价值实现
界定关键词
金地
自在城
7750元/方
70万方
三墩
杭州
这是一个大盘 这是一个三墩的大盘 这是一个“面粉贵于面包”的三墩大盘 这是金地在杭州的第一个项目 也是金地“自在城”系列的第一个产品
因此，首先 本案必须吻合大盘的操盘策略和思路
从产品方面： ①引入产业②园区功能多元化
从推广方面： ①项目品牌持续发力；②多品牌体系的运作； ③体验式推广运作
从销售切入： 客户体系的建立维护
汉嘉大盘 操作模式
关于大盘，汉嘉认为：以项目品牌引领大盘操作，可从三方面切入
此外， 这不仅仅是一个大盘，她带有深刻的金地品牌烙印， 肩负着金地·杭州标杆和旗舰锻造的使命
第三，在项目本身层面我们还有必须要解决的问题 对于“面粉贵于面包”的金地三墩地块，如何通过开发策略及操盘实现利润及品牌价值的双赢？
汉嘉针对本地块的操盘，首先确立了三个主旨： 遵循大盘操盘的策略、融入金地体系的品牌精髓、走价值提升的项目营销思路
以金地“科学筑家”一贯追求细节完美的开发态度 把“自在城”打造成为三墩区域价值型大盘
首先，让我们来看看项目所处的市场和竞争环境
目录 一、项目界定 二、市场分析 三、价值挖掘 四、价值传播 五、价值实现
板块研究
市场分析
客群分析
宏观走势
杭州楼市宏观走势
一主三副的发展格局 由主城、江南城、临平城和下沙城组成（一主三副）。承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能，逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。 郊区化与副中心的崛起 随着主城区地价的一再抬升，杭州的郊区化发展迅速，在“一主三副”的大格局下，近年来九堡、三墩、江南城、闲林等中间板块纷纷成为楼市热点。
“离城不离尘”的中间板块开始融入主流 典型代表板块：三墩、九堡、江南城
板块研究
市场分析
细分市场定位
宏观走势
板块界定近郊及热点参考板块
九堡、乔司：政策的利好、品牌商入住，成为杭州新兴热点板块.
三墩板块：品牌商入住，潜在供应充足，近期地价过高，预计未来将出现万元房
闲林板块：前期协议用地量大，逐步融入大城西概念，以近郊和低价逐步取得主城消费群的认可.
下沙板块：立足区域市场、积极吸引主城普通白领，承接被动郊区化客群.
大滨江板块：已成为市区的同城板块；是杭州主城外溢客群首选置业区域.
学府人文区块，城市EBD——浙大紫金港校区+配套投入，面向城西客群，与主城区进一步融合
区域现状 交通环境：交通相对较为便捷 景观环境：天然水系发达，拥有人文氛围，目前主要为小区人造景观 生活配套：社区商业配套、规划中的沃尔玛、欧尚超市 传统认知：城西消费者接受度较高 区域发展定位：新型城镇 区域发展定位：城市EBD，集商贸娱乐、文体旅游、医卫教育、工业仓储等各种产业服务功能的新型城镇 重大城市建设项目 中央生态公园，古墩路延伸段，以镇中路商业街为核心设置大型购物中心、大型超市、大型中心广场，兴建星级宾馆、各档写字楼，兴建文化中心、电影院、体育场馆、娱乐中心等。 对区域市场的影响 三墩将逐渐成为主城区的一部分，区域价值将进一步被挖掘，潜力巨大；将进一步承接城西以外，主城区的更多需求；产品档次也将有所提升
三墩板块总体特征。