华鸿·水云轩商业项目策略案 广东慧谷城市策略 2007.2 我们希望为贵司做到的…… 打造发展商品牌； 打造项目品牌； 实现发展商开发利润最大化； 追求销售速度及发展商资金回笼速度。 本项目要解决的问题 1、项目住宅和底层商铺的销售价格定位； 2、二、三层商业物业的规划定位、业态组合、发展商持有还是销售、若销售，销售价格定位； 商业项目运作成功与否，取决于三个基本条件： 城市的经济与发展前景 ——决定了商业项目的规模及档次 城市人口的消费需求 ——决定了商业项目的产品及风格 项目自身的条件 ——决定了商业项目的操作手段 第一部分 中山城市 经济与商业的互动关系 经济是商业的基础 商品经济发展至今，商业已成为人们生活中不可或缺的环节，故工农商共称为国民生活之本。 一个城市无论其经济发达与否都必须有商业，区别在于：经济落后的地区其商业需求相对较低，经济发达的地区其商业需求较高，要求的商业规模、商业档次、商业形态也更高级 中山的经济情况如何？ 要求什么样的商业与之相匹配？ 城市的历史 南宋 (1152年)设香山县，明代为海中一岛。 城市的历史 清代商业、农业和交通等骤然发展 16世纪葡萄牙人入踞澳门, 逐渐成为中外贸易、中西文化的交汇点，从此，中山商贸迅速发展，曾成为区域商贸中心。同时，历史悠久的商业氛围也孕育出了众多商业名人，对中国近代商业影响深远 城市的历史 民国时期为粤中最繁盛之区，确定为全国模范县。 （图片为40年代孙文西路步行街商号云集照片） 城市的历史 80年代中期，被誉为广东四小虎之一。 今天的中山 中山经济数据一览 经济实力位居广东省地级市第五名 2005年中山GDP817.6亿元，2006年上半年中山GDP486.68亿元，上半年完成人均GDP20028.00万元 居民人均可支配收入10275元 中山经济特色——外向型 外向型经济发展迅速，与50多个国家和地区建立了经贸和技术合作关系 中山经济特色——集约型 经济质量全面提高，工业企业共24253家，规模以上企业3125家，年产值超亿元企业398家，规模以上工业企业产值占全部工业总产值的比重达到88.8% 中山经济特色——侨乡经济 中山除了向全世界出口产品，还向全世界输出人口，自清代以来便是如此，其中由以港澳台、澳洲、美洲等经济发达区域最盛。今天的中山不只是中山人的家乡，也是这些区域中山移民的故乡。当中国、广东、中山遭遇最好的经济发展契机时，中山自然是他们投资的首选。今天，近80万的中山侨胞已经成为中山经济的重要支柱之一。 2004年，中山共签订投资项目9宗 项目总投资额及利用外资额均为25030万美元 完成目标任务的104.3%； 贸易成交合同30宗，金额19800万美元 其中出口合同20宗，金额13800万美元； 进口合同10宗，金额6000万美元，完成目标任务的108.8% 利用外资增幅位居珠三角前列。 中山产业——六大特色区域 “中国电子音响行业产业基地”、“中国五金制品产业基地”——小榄 以轻工业为主体 全镇有工业企业4600多家，较具规模的企业（年产值500万元以上）300多家， 五金制品、电子电器音响、食品饮料、制衣制鞋、化工胶粘、印刷包装六大支柱产业 五金制造业产品种类齐全，生产配套能力强，具有规模大、档次高、发展快、效益好的特点。在国内有着较高的市场占有率，并远销欧美、东南亚等世界各地 2002年7月，小榄镇荣获“中国五金制品产业基地”的称号 电子音响行业是小榄近年来迅速崛起的新兴支柱产业，年销售占了全镇工业销售的30%。美国惠亚线路版、爱浪、波士顿音响，日本的山水、雅佳音响，丹等国际国内跨国大财团、大公司均在小榄镇建立了合资合作企业或生产基地。 2003年8月，小榄镇被中国电子音响工业协会授予 “中国电子音响行业产业基地”的称号 中山产业——六大特色区域 “中国休闲服装名镇”——沙溪 沙溪镇是“中国休闲服装名镇”，是中国重要的休闲服装生产基地。在服装界素有“休闲服装看沙溪”的美誉。 目前有服装企业1300家，有6000多亩的服装工业区； 有200多家与制衣相关的纺织、漂染、印花、水洗、织唛、纽扣、机械配件等配套企业； 有与服装生产销售相配套的布匹面料市场、制衣机械市场、辅料市场、布碎市场等专业市场 沙溪镇拥有多名国家级的服装设计师，服装自有品牌70多个。其中，广东省名牌3个，广东省著名商标2个 沙溪分布在国内的加盟店、专卖店4500多家，在国内的市场占有率约占7% 沙溪是“中国休闲服装博览会”的举办地 从2000年起，每年一度的“中国休闲服装博览会”（CHCW）已成功举办了七届。