。目录
理解房地产市场的全流通视角 .... 3
全流通：理解市场的结构性视角..... 3
全流通的市场含义：均衡的市场结构 ......... 4
全流通的政策含义：中性市场观..... 7
2018年全国房地产市场回顾 ........ 9
补贴红利 ........ 9
虚假繁荣 ...... 10
巨量顶峰 ...... 12
自然调整 ...... 14
二手房全国化 .......... 17
市场预期走弱 .......... 20
政策先紧后松 .......... 23
一线城市复苏 .......... 25
二线城市回落 .......... 26
2019年房地产政策展望 .. 28
刀刃上求平衡 .......... 28
2019年政策的主要变化 ..... 30
政策调整的可能路径 .......... 31
2019年房地产市场展望 .. 35
巨量下行 ...... 35
一线底火 ...... 37
二线压仓 ...... 39
新房放量 ...... 40
库存再起 ...... 43
二手触底 ...... 45
2018年城市排行榜 .......... 47销售篇 .......... 47
房价篇 .......... 48
土地篇 .......... 48第一部分
理解房地产市场的全流通视角
市场结构对于市场表现具有较强的解释能力，观察市场表现要从全流通的视
角展开。全流通是指新房市场、二手房市场和租赁市场之间不再是孤立分割的关
系，而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房
地产市场运行的总体效果
全流通：理解市场的结构性视角
在全流通的市场格局下，微观的市场运行机制是“交易乘数”效应：即当一
个潜在客户从租赁市场进入交易市场会引发一连串交易，从而显著放大交易总量
举个例子，假设100个租房者进入购房市场，其中50人选择新房，资金从租
客与银行进入开发商，完成一次性交易；另外50人选择二手房，资金从租客与银
行进入50个卖房的业主。考虑到资产配置渠道的有限性（中国金融资产波动性
大、收益不稳定），为方便起见，我们假设这50个业主全部选择换房，并按照同
样的比例（50%），25个业主进入新房市场，另外25个业主进入二手房市场，至
此一次连锁交易产生，如此循环，会触发更多的交易。如果触发3次交易，那么
最终的交易量为175，交易乘数为1.75。很显然，初始交易进入二手房市场的比
例越高、连锁交易的次数越多，乘数效应越大。。