中冶置业北部新区项目——二期一区商业分析及建议
北区概况
一、整体规划
北部新区建设用地91.73平方公里，规划人口65万人。以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区。 多中心、组团式 人和、鸳鸯、大竹林、礼嘉、大云、黄茅坪、金山 一区多园 汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园和出口加工区
二、区位优势
位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接沙坪坝区、北碚区，东依寸滩港区，地势平缓开阔。 拥有中国西部唯一的水运、航空、公路、铁路、管道立体交通运输网络，具有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势。 优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件，赋予北部新区独特的区位优势和巨大的发展潜力
三、产业特征
经开区 “十里汽车城”、现代制造业、出口加工业、现代物流业基地 代表企业：长安福特、力帆、可口可乐、民生物流等 高新区 光电、生物医药、软件三大产业基地及涉外商务中心 代表企业：爱思软件、药友制药、移动通讯、西南通信、和记黄埔、重啤集团等 出口加工区、寸滩港区
北区市场简析
一、住宅供给情况
住宅市场简析
北区作为高新工业园区，从业人群具有高学历、高收入、追求品质消费等特征。该区高端项目投放居多，开发商实力大、品牌好，楼盘价格高、品质好。 目前北区长住人口总数为12万左右，规划人口数为65万人。北区目前投放的楼盘主要服务于该区企业人员，部分高端洋房和别墅项目吸引外区和周边高端消费者。 近期市场投放总量与需求基本平衡，但从长远规划来看，供给仍有较大缺口，难于满足需求，北区板块地产发展潜力巨大
二、商圈商业供给情况
未来供给总量（2010年）
（注：截止2008年，含2008年新开项目）
目前供给总量
商圈商业物业简析
北区商圈商业体量较大，目前该区常住人口难于支撑其商业，供需严重失衡。因此，导致该区商业物业租售困难，招商吃力，铺面空置率高。 北区地广人少，人流分散，定位于高新产业工业区，虽然经济发展快，但在短时间内不易形成客流集中的商圈，目前该区商业主要服务于项目周边社区人群，辐射范围小。其次，大型商业项目主要定位于专业市场。 2010年，北区商业物业将会集中放量，尤其以鸳鸯片区最为明显，届时竞争更为激烈。但随着北区经济的发展，长住人口的增加，促使客流形成，会对该区商业起到很大的推动和支撑作用
三、写字楼、商务公寓供给情况
目前北区写字楼、商务公寓使用和在售面积约110余万方；即将建成项目和规划项目约46万方
写字楼、商务公寓市场简析
主要分布于新南路—星光大道片区，代表着未来北部新区人和组团商务办公的发展趋势。 销售、出租情况均较好，但价格相对较低。 北区有不少为企业自建项目，主要用于自用办公，不对外租售或极少租售。如：电信大厦、水利大厦等。 多数项目目标客户明确，走专业型写字楼路线。如：碧海金都、金星、星光大厦等。 北区市政单位和部门购买量较大
四、酒店市场情况
在营酒店情况
在建设及规划中酒店项目
酒店市场简析
北区目前在营酒店多为中高端项目，由于该区企业、公司云集，商务活动频繁，因此入住率高，经营状况较好。 随着08年多个中高端酒店项目的开业，将会加剧该区酒店市场的竞争。 。