中国不动产投资信托基金市场规模研究摘要：承接本课题的第一份报告（《中国公募REITS发展白
皮书》），本报告采用比较研究的方法，根据全球主要市场的
REITS相对其经济总量和上市公司总市值的规模占比，对中国公
募REITS未来可能的市场规模进行了分析与讨论。我们认为，按
照保守的估计，中国公募REITS市场规模将达到4万亿至12万
亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资
明显超过美国，中国REITS市场进入成熟阶段后，规模将远远超
过美国，具有更广阔的发展空间
一．概览
近年来，中国经济的快速增长孕育了繁荣的不动产市场，也
使得REITS这一金融产品迎来了良好的发展机遇。本课题组在第
一份报告《中国公募REITS发展白皮书》中提出：在中国发展公
募REITS市场意义重大并且正当其时。我们认为，开发和建设公
募REITS是金融服务供给侧改革的重要抓手，有利于落实“三去
一降一补”的宏观经济政策，加快我国经济结构的转型；有利于
1北京大学光华管理学院“光华思想力”REITS课题组，课题组成员包括：刘俏、张峥、李文峥、周芊、刘晓蕾、
杨云红、徐爽、朱元德、于嘉文、和范熙武等
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降低行业杠杆，控制行业风险，推动不动产行业产业升级和盈利
模式的转变；REITS市场可以为PPP及基础设施投资提供可行的
金融战略，为雄安新区的发展提供金融新思路；作为配置价值极
高的高质量金融产品，REITS为居民的财产性收入提供大利资产，
实现金融体系的供给侧结构性改革，减缓中国金融体系中直接融
资比例偏低的问题，提高金融系统的风险分散能力
不动产REITS的基础资产非常广泛，不仅包括写字楼、零售
物业、酒店公寓、厂房货仓、医院、养老院等，还包括机场、港口、
输电塔、管道、数据中心等基础设施。2016年，中国已经超过美国，
成为全球建筑资产规模最大的国家。中国建筑资产规模的增长，
是中国前所未有的基础设施投资浪潮的结果。过去多年中，中国
将GDP的9%用于基础设施开发，而美国的这个数字是2%。如
果当前这种投资规模维持下去，到2025年，中国建筑资产规模
将达到97万亿美元，比美国的45万亿美元高出一倍多，同时也
将高于美国、日本、印度和德国四个国家的总和。目前，中国不
动产市场规模已经高达44万亿美元。虽然中国主要城市的零售
商业物业及写字楼物业存量庞大，中国商业地产资产证券化产品
发行总量仅为128亿美元，其发展空间巨大
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本报告采用比较研究的方法，通过分析美国、新加坡、香港
和澳大利亚等REITS市场的绝对和相对规模，根据两类可比指标
和一些合理的假设，我们认为，中国标准化的公募REITS市场
的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。考虑到中国基础设施
建设的巨大需求和城市化人口的增长，我们认为这是一个相对保
守的估计。因此，我们可以预测未来中国公募REITS市场包括
REITS上下游的产业链市场将会是极其巨大的规模和体量
二．方法与结果
REITS作为房地产证券化的重要手段之一。REITS最早于
1960在美国诞生，经过90年代中后期在全球范围内的大规模发
展，现已成为国际金融市场的重要金融投资产品之一，目前全球
范围内已有美国、澳大利亚、加拿大、日本、韩国、新加坡、香
港等30余个国家和地区相继推出REITS，全球市值近2万亿美元
REITS在全球的发展概览如下（见表1）：
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