2 Colliers Flash | 31 May 2018 | TAIWAN | Hotel MARKET | Colliers International以台北市觀光旅館市場來看，2017年的平均每日房價為 4,384元台幣 (146.1元美金)、住房率為73.2%，平均每間 可售房收入為3,209元台幣(107元美金)。在每房面積13坪 (即43平方米)（含公設面積）的假設下， 業者要在台北市承租A級或頂級大樓經營觀光旅館，必須 將每間可售房收入提高到新台幣4,500元以上才可以將租 金成本佔客房收入的比率壓低到20%以下。表一：租金成本佔客房收入的比率模擬每坪月租金每間可售房收入 2,200 2,600 3,000 3,4003,000 32% 38% 43% 49%3,500 27% 32% 37% 42%4,000 24% 28% 33% 37%4,500 21% 25% 29% 33%5,000 19% 23% 26% 29%5,500 17% 20% 24% 27%6,000 16% 19% 22% 25%6,500 15% 17% 20% 23%資料來源：高力國際旅館業面臨的挑戰 商務目的的來台旅客人次減少儘管來台旅客人次連續三年超過一千萬，但以商務目 的來台的人次卻從2007年的高峰106萬人減少到 2017年的83萬人。圖三：歷年來台旅客人次及商務人士佔比資料來源：交通部觀光局 國人出國人次大幅增加排擠國內旅遊需求歷年國人出國人次均高於來台旅遊人次，2007年到 2017年此一差額的平均值約367萬人次。在廉價航空 公司機位供應數大幅成長及日圓相對便宜等因素下， 自2015年起國人出國人次每年皆增加百萬以上，又， 來台旅遊人次達到千萬後增長趨緩，使此一差額在 2017年達到491萬人次。圖四：歷年國人出國人次及其與來台人次差額資料來源：交通部觀光局據統計，觀光旅館的住宿者中有45%係屬國人。因此， 國人出國人次大幅增加可能使國人減少在國內旅遊的 次數，降低國內的住宿需求。2017年國人國內旅遊人 次1.83億人次，較2016年的1.9億人次減少約700 萬人次。圖五：歷年國人國內旅遊人次資料來源：交通部觀光局 非傳統住宿設施的興起近年許多住宅透過Airbnb與線上訂房網站招攬旅客， 或國人著迷於露營旅遊的戶外活動，使旅館業面臨另 類的競爭。0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%-2,0004,0006,0008,00010,00012,000 來 台 旅 客 人 次( 千 人) 商務目的非商務目的商務目的佔比-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000 千 人 國人出國人次出國人次減來台人次平均值 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 20072008200920102011201220132014201520162017 百 萬 人3 Colliers Flash | 31 May 2018 | TAIWAN | Hotel MARKET | Colliers International給所有權人與投資者的建議高力國際針對台灣的旅館市場的建議如下： 迎合本地旅客對高品質渡假型飯店的需求2017年台灣每間可售房收入最高的十大觀光飯店中， 有七家屬於渡假型飯店，且大部分的客源來自國內。 除蘭城晶英酒店外，所有渡假型酒店均位處知名風景 區或具溫泉資源的地區。蘭城晶英酒店勝出的關鍵在 於櫻桃鴨美食與親子定位。 引進中低價位的國際旅館品牌中低價位的國際旅館品牌在台灣的市佔率尚低且高檔 飯投資成本仍然很高，值得投資者在適合的個案引進。 目前，已有多家日系飯店業者計畫開設此一定位的旅 館，甚至來自日本的H.I.S. Hotel Holdings直接入股台 北市最大的中低價連鎖酒店品牌之一的洛碁飯店集團。 關注科技的與行銷工具的應用適當的科技應用有助於降低成本與提升房客的體驗。 旅館業者應鼓勵遊客直接訂房而非透過線上訂房網站。 尋求專業意見旅館開發案中牽涉許多利害關係人且各自面對不同的 風險，在簽訂合作契約前後應尋求專業意見，以維護 自身的利益。表二：2017年台灣每間可售房收入最高的十大觀光飯店飯店名稱 每間可售房收入(新台幣元)平均每日房價(新台幣元)住房率(%)國人佔比(%)散客佔比(%)涵碧樓大飯店 8,940 11,401 78.4 73.4 79.8北投麗禧溫泉酒店 7,926 13,808 57.4 44.5 84.1台北寒舍艾美酒店 7,100 8,605 82.5 22.7 92.3台北W飯店 6,684 8,500 78.6 10.2 87.9雲品溫泉酒店日月潭 6,300 7,783 80.9 81.4 47.8蘭城晶英酒店 6,031 8,896 67.8 87.2 92.6礁溪老爺大酒店 5,199 7,000 74.3 89.2 75.1寒舍艾麗酒店 5,071 5,986 84.7 14.8 84.8太魯閣晶英酒店 4,646 7,327 63.4 80.5 72.0凱撒大飯店 4,551 5,218 87.2 83.3 68.3觀光飯店平均值 2,445 3,772 64.8 45.0 64.7資料來源：交通部觀光局、高力國際 For more information:Contributors: Market Contact NameTitle | Market+1 00 000 0000name@colliersMarket Contact NameTitle | Market+1 00 000 0000name@colliersMarket Contact NameTitle | MarketMarket Contact NameTitle | MarketMarket Contact NameTitle | MarketMarket Contact NameTitle | MarketCopyright2018 Colliers International.The information contained herein has been obtained fromsources deemed reliable. While every reasonable effort hasbeen made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. Noresponsibility is assumed for any inaccuracies. Readers areencouraged to consult their professional advisors prior toacting on any of the material contained in this report. For more information: Andrew LiuManaging Director | Taiwanandrew.liu@colliersGovinda SinghExecutive Director | Hospitality Specialistgovinda.singh@colliersPaul LeeDirector | Researchpaul.lee@colliersCopyright2018 Colliers International.The information contained herein has been obtained fromsources deemed reliable. While every reasonable effort hasbeen made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. Noresponsibility is assumed for any inaccuracies. Readers areencouraged to consult their professional advisors prior toacting on any of the material contained in this report. 。。。。。。