北京上海等一线城市为代表的中国房地产市场目前已进入“存量经济”阶段，商业地产的存量盘活成为开发商目前研究的
重要方向，2017年北京核心商圈出现多例“商改写”、“酒改写”、“写字楼升级改造”案例，旧改写字楼已然成为北京房地
产新趋势新发展。高力国际对目前北京旧改写字楼的现状及原因进行了梳理，得出目前旧改写字楼的四大趋势，同时对改
造后运营如何升级，资本如何退出进行了研究，进而把握旧改写字楼的改造逻辑。
1Beijing | Corporate Strategy Advisory
来源：高力国际企业战略咨询部
待改旧颜换新楼
北京旧改写字楼趋势及策略
改造前
通过对写字楼、商铺和酒店的相关市场动态、政策和趋势
进行总结，高力国际归纳出两大主要改造原因：
原因一?政策限制
旧改写字楼的最主要因素，特定区域内禁止新建写字楼、
酒店和大型零售商业设施从根本上决定了当一个项目经营
不善时，改造成为其寻求突破困境的唯一手段。
原因二?北京酒店和商铺市场不均衡发展
项目和项目之间运营状况差异较大，运营相对较差的项目
需要寻找新的突破口改变现状。
写字楼商铺酒店
四环内
禁新建写字楼
需求动力：内资企业
搬迁内因：企业内部调整
新需求：行业破壁
城六区
禁新建大型
零售商业设施
增长放缓期稳健发展期
多数百货
经营不善
四环内
禁新建酒店
需求回暖期
回升迹象明显
发展不均衡
金融街
望京
CBD
中关村
东长安街
厂改写
酒改写
商改写
写字楼升级改造
01.798·文化创意中心
02.西店记忆·文创小镇
03.朗园·Vintage
04.新闻大厦
05.金融街洲际酒店
06.开元酒店
07.中粮广场C座
08.新街高和
09.盈科中心
10.高和蓝峰大厦
北京旧改写字楼项目分布
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改造时
高力国际对北京旧改写字楼项目进行了研究，根据不同原
有物业的改造项目总结了改造项目的成功经验，得出旧改
写字楼四大改造方向：
方向一???硬件升级
方向二?共享空间打造
方向三?艺术氛围引入
方向四?生态办公营造
来源：高力国际企业战略咨询部
Beijing | Corporate Strategy Advisory
产业定位及租户定位
高力国际研究发现，依照发达国家商务区发展经验，金融
业及专业服务业产业贡献率稳定上升，反映相关产业人口
及办公物业需求也将稳步提升，零售业、仓储运输业及其
他行业的从业人口及办公物业需求会出现一定程度的减少。
综上，金融、专业服务、信息业等始终为商务区的主力产业，
改造类项目需要抓取相关行业特征，从而匹配租户需求。
联合办公的导入
联合办公目前是北京写字楼市场出现的新兴产品，一些开
发商也进行了局部尝试，将某栋物业的一层改为联合办公，
如龙湖的购物中心长楹天街引入了联合办公“一展空间”。
目前北京有64个主要的联合办公项目，分布如下图所示。
北京联合办公市场主要分布于望京、中关村、东二环和
CBD，其中相对廉价的租金和充足的供应促使望京成为吸
引较多联合办公运营商的区域。
产
业
贡
献
率
时间
商务中心区产业构成变化趋势
金融保险业专业及技术服务信息业
房地产业运输及仓储制造业
文化娱乐业