优客工场 (13) SOHO 3Q (6) 无界空间 (9) 梦想加 (10) WE+ (5) 纳什空间 (6) P2 (3) 星库空间 (3) 氪空间 (5) wework (2) 裸心社 (2) 2 改造时 高力国际对北京旧改写字楼项目进行了研究，根据不同原 有物业的改造项目总结了改造项目的成功经验，得出旧改 写字楼四大改造方向： 方向一挀挀挀硬件升级 方向二挀共享空间打造 方向三挀艺术氛围引入 方向四挀生态办公营造 来源：高力国际企业战略咨询部 Beijing | Corporate Strategy Advisory 产业定位及租户定位 高力国际研究发现，依照发达国家商务区发展经验，金融 业及专业服务业产业贡献率稳定上升，反映相关产业人口 及办公物业需求也将稳步提升，零售业、仓储运输业及其 他行业的从业人口及办公物业需求会出现一定程度的减少。 综上，金融、专业服务、信息业等始终为商务区的主力产业， 改造类项目需要抓取相关行业特征，从而匹配租户需求。 联合办公的导入 联合办公目前是北京写字楼市场出现的新兴产品，一些开 发商也进行了局部尝试，将某栋物业的一层改为联合办公， 如龙湖的购物中心长楹天街引入了联合办公“一展空间”。 目前北京有64个主要的联合办公项目，分布如下图所示。 北京联合办公市场主要分布于望京、中关村、东二环和 CBD，其中相对廉价的租金和充足的供应促使望京成为吸 引较多联合办公运营商的区域。 产 业 贡 献 率 时间 商务中心区产业构成变化趋势 金融保险业专业及技术服务信息业 房地产业运输及仓储制造业 文化娱乐业 产 业 贡 献 率 金融保险业专业及技术服务信息业房地产业 运输及仓储制造业文化娱乐业 来源：高力国际战略咨询部 时间 商务中心区产业构成变化趋势 北京联合办公项目分布 食堂健身房多功能厅咖啡吧会客厅 母婴室SPA 音乐练习室空中美术馆古玩展示摄影馆画廊 玻璃外墙绿植木架构户外办公开放空间 空中花园 停机坪充电桩停车场空气净化大堂 商务电梯网络地板外立面直饮水广告屏PM2.5 高力国际对优客工场、SOHO3Q和无界空间三家的联合办 公租金进行了统计，经过高力国际估算，联合办公比普通 办公租金高约25%，反映出联合办公较强的租金提振能力。 1.换算租金为根据平均租金，结合单位工位面积、所属商圈平均物业费 用估算的联合办公每平米分摊的纯租金费用 2.商圈平均租金为2017Q3各商圈普通办公项目平均租金 3.租金差=（换算租金-本商圈平均租金）/本商圈平均租金 改造后 主要退出方式 方式一:以股权或资产出售给第三方 其他退出方式 方式二:ABS/CMBS（资产证券化） 3 商圈租金差 中关村 望京 东二环 CBD 联合办公租金（换算后） （元/平方米/月） 商圈平均租金 （元/平方米/月） 400 337 320 387 280 240 299 352 43% 40% 7% 10% 来源：高力国际企业战略咨询部 Beijing | Corporate Strategy Advisory 项目运作结构 北京/上海商业物业退出资本化率 由特定目的信托受托机构发行的、代表特定目的信托的信 托受益权份额。 其支付基本来源于支持证券的物业资产池产生的现金流。 目前多为债权类模式，到期后由委托方回购，对委托方现 金流要求较高。 方式三:REITs REITs 是商业地产证券化的主流形式，目前国内正由资产 证券化（下称ABS）正向类REITs（Real Estate InvestmentTrusts）方向发展。 其支付基本来源于REITS计划所属物业产生的租金收入。 流动性较强，且通过转让可以获得资产处置的收益同时退 出后仍可作为经营者持有物业。 案例 北京/上海非核心区 北京/上海核心区 4%-5% 5%-7% 租户定位 科技、传媒、IT 改造模式 资产精装修模式 创新增值 艺术氛围 高和蓝峰大厦|写字楼 租户定位 国际知名科技企业 办公模式 迷你社区概念 两种办公空间： 传统、 创新 创新增值 绿色环保办公 盈科中心|商改写 屋顶花园 270度 景观会议室节水管道空气净化 PM2.5 彩光玻璃顶 25m挑高空间 租金 14-15元/天/平米 出租率 95% 租户租金上涨投资回报率 5%80% 租金 7.2元/天/平米 绿植墙花园办公大堂空气净化 PM2.5 餐饮水景广场 便利店 租户定位 专业服务业（45%） 金融业（16%） 团队转型 部门精简 裁员70.8% 人力成本降低50% 创新增值 京报集团资源 品牌包装，宣传推广 危机公关，活动承办 灯光：暖变冷餐饮火车自助售票机 租户 专业服务业 45%16%金融业出租率 95% 租金 13-15元/天/平米 新闻大厦|酒改写 4 融资环节 结语 潜在的问题 本文高力国际通过对旧改写字楼的现状及原因，如何改造， 如何退出进行了总结，改造成功的案例的确可以实现租金、 出租率方面的提升，甚至有些改造成功案例可以盘活周边 物业，然而高力国际在调研中发现并不是所有物业都适合 “变身”，如北京某商业项目在改造前没有合理估算现金流 和成本，出现现金流供应不足的问题，面临改造失败。 ·硬件改造受到的限制 写字楼对建筑条件的要求与零售、酒店相比有一定差别， 许多商业项目受限于初始建筑条件而较难成功变身。 ·运营升级面临的困境 酒店、购物中心及百货的运营管理方式和写字楼较大差别， 例如新闻大厦由酒店转为写字楼的过程可谓困难重重，裁 员比例就达到70%。 我们的解决方案 以上问题的解决在于需要从定位到运营环节形成环环相扣 的一体化方案，以定位为核心及出发点，通过合理的改造 及运营最终达成物业持有者的诉求。 高力国际作为全球知名的地产专业服务公司，一直深耕在 商业地产开发和改造咨询领域，于四个改造关键点上均有 深入的见解与客户积淀。 凭借丰富的案例实践和全球化的专家见识，高力国际将帮 助每一位客户实现持有物业的全新升级，同时促进客户在 存量经济阶段的转型升级。 改造 关键点 准确的 定位 锚定的 租户结构 可控的 改造成本 成熟的 运营体系 Beijing | Corporate Strategy Advisory 地板 需加高 吊顶 需架空 卫生间 过多或过少 核心筒及 电梯间设置 安全出口 数量。。。。。。